대구지방법원 2025타경3999. 포항 북구 양덕동 포항양덕하우스토리 102동 3층 303호, 전용 124.961㎡ 아파트입니다. 감정가는 320,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 소유자 윤병운은 2017년 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025년 8월 6일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
권리의 핵심은 2024년 3월 4일 등기된 안예지의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022년 2월 8일, 확정일자는 2022년 2월 14일, 전입·점유개시는 2022년 2월 28일이고 보증금은 320,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있으며, 일반 계산대로라면 224,000,000원 매각 시 집행비용 3,936,000원 후 220,064,000원만 배당되어 99,936,000원이 남습니다.
하지만 이 사건의 매각 조건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 매각과 말소에 그대로 이행되는 경우 안예지 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 다만 이 효과는 안예지 건에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 102동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 124.961㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 윤병운 (2017.09.28. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,081,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 포기·말소 조건
현재 등기에서 가장 중요한 권리는 안예지의 주택임차권입니다. 보증금 320,000,000원, 전입 2022.02.28, 확정일자 2022.02.14로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 원칙적으로는 보증금이 낙찰가보다 커 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차인·점유자 정리
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안예지 | 제3층 제303호 124.961㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 기사항전 | 주거 · 전입일·보증금 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차·점유자로 확인되는 기재는 2명입니다. 보증금 대위·보증기관 승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 4회 유찰이어도 최신 거래보다 높다
포항양덕하우스토리의 동일 면적대 최근 거래는 12건이고, 전체 평균은 274,750,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 271,625,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 205,000,000원입니다. 최근과 과거를 비교한 흐름도 -3.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 124.96㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 123.96㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 123.96㎡ | 12 | 242,000,000원 |
| 2026.02 | 124.96㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 124.96㎡ | 19 | 288,000,000원 |
| 2025.11 | 123.98㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 124.96㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 124.96㎡ | 1 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 271,625,000원 |
현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%이므로 평균값만 보면 할인돼 있습니다. 그러나 최신 거래 205,000,000원보다 최저가가 더 높습니다. 게다가 최근 추세가 -3.3%인 하락 흐름이라, “4회 유찰됐으니 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 3층 물건이라는 점도 최신 거래의 층별 차이와 함께 현장 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 안예지 보증금 | 320,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 337,081,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 안예지 보증금 부족분은 99,936,000원입니다. 다만 매각 조건상 채권자가 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 안예지 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 이 조건은 별도 미상 점유자에게 자동 적용되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 포기 조건이 없었다면
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 224,000,000원 | 99,936,000원 | 224,000,000원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 179,200,000원 | 144,108,800원 | 179,200,000원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 143,360,000원 | 179,447,040원 | 143,360,000원* |
* 안예지의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행된다는 전제입니다. 조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 별도 미상 점유자의 보증금은 산정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 양덕동 ‘양서초등학교’ 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 3층 303호입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15미터, 서측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 21,309.7㎡, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,212,000원/㎡입니다.
- 단지. 포항양덕하우스토리 375세대, 2009.06.15 준공입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 안예지의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 입찰 당일 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. ‘기사항전’의 실제 신원·전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 271,625,000원만 보면 할인돼 보이지만 최신 거래는 205,000,000원입니다. 현재 최저가 224,000,000원이 최신 거래보다 높다는 점을 응찰 상한에 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -3.3%이므로 전체 평균 274,750,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 권리조건·호가·층·내부상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 포기조건·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “포기 조건은 호재, 가격과 미상 점유는 별개”
이 물건은 보증금 320,000,000원의 대항력 임차권 때문에 표면적으로는 매우 부담스러운 구조입니다. 현재 최저가 224,000,000원 기준으로도 원 계산상 미배당액이 99,936,000원이나 남습니다. 다만 매각 조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 안예지 관련 인수는 실질 0원*으로 전환됩니다.
그렇다고 곧바로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 별도 점유자 ‘기사항전’의 전입·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남고, 가격도 4회 유찰된 현재 최저가가 최신 실거래 205,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -3.3%입니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 그러나 미상 점유와 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
