대구지방법원 2025타경4004. 포항시 북구 용흥동 3차우방타운 125동 207호, 전용 66.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 113,000,000원이고 현재 최저매각가는 79,100,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 표면적인 권리구조의 핵심은 2024년 등기된 김승민의 주택임차권입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.06.15로 경매개시결정일인 2025.08.06보다 앞서며, 보증금은 110,000,000원입니다.
현재 매각가 79,100,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,823,800원을 제외한 77,276,200원이 김승민에게 배당되고, 보증금 잔액 32,723,800원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수 구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 늘어나는 형태입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 김승민 관련 매수인 부담은 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4004 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 125동 2층 207호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.97㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 207호 |
| 소유자 | 이미숙 · 2012.03.26 매매 · 거래가액 101,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,822,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위이나 조건부 해소
과거 한국주택은행·한빛은행·연일농협·신한은행·삼성생명·티플레인대부의 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 핵심은 2024.06.25 등기된 김승민의 주택임차권과 2025.08.06 강제경매개시결정입니다. 김승민은 전입·점유·확정일자가 2022.06.15이고 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 있음’과 ‘실제 인수’는 구분
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승민 제2층 제207호 66.97㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2022.06.15 | 2022.06.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 미배당 32,723,800원 · 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
동일 면적 66.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 89,291,666원입니다. 현재 최저가 79,100,000원은 최근 12개월 평균의 88.6%로 평균 기준에서는 낮습니다. 다만 가장 최근 거래는 2026.07의 65,000,000원으로, 현재 최저가는 이 최신 거래보다 높습니다. 따라서 “최근 시세보다 무조건 싸다”고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.97㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 66.97㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 66.97㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 66.97㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2026.01 | 66.97㎡ | 15 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 66.97㎡ | 14 | 108,500,000원 |
| 2025.12 | 66.97㎡ | 15 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 66.97㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 66.97㎡ | 10 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 66.97㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 66.97㎡ | 15 | 97,000,000원 |
| 2025.10 | 66.97㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 평균 | 66.97㎡ | 12건 | 89,291,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 임차인 김승민 보증금 | 110,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,822,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김승민 보증금 미배당액은 32,723,800원입니다. 다만 매각 조건에 따라 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 김승민 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 김승민 룰상 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 79,100,000원 | 32,723,800원 | 확약으로 0원 |
| 5회 유찰 시 | 63,280,000원 | 48,259,040원 | 확약으로 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,624,000원 | 60,687,232원 | 확약으로 0원 |
대항력 임차인의 미배당액만 기계적으로 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 김승민 관련 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 그 금액을 실질취득가에 더하지 않습니다. 대신 확약 밖 미상 점유자의 권리 여부가 실제 입찰 전 확인해야 할 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대흥중학교 남측 인근이며 학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 207호이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 남측 및 서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역이며 온천공보호구역, 교육환경 보호구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 439,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조·현황과 구조변경 여부를 직접 확인하지 못한 상태에서 평가됐습니다.
- 단지 거래. 우방1은 2,652세대, 1990.12.24 준공이며 동일면적 최근 12건 거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김승민 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. “기사항전”으로 표시된 주거 점유자의 실제 인적사항·전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 89,291,666원보다 최저가는 낮지만 최신 거래는 65,000,000원입니다. 평균값만 보고 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 2.7회보다 본 건 유찰 횟수가 많습니다. 내부 상태·점유·권리조건이 응찰 저조에 영향을 줬는지 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가했습니다. 입찰 전 가능한 범위에서 내부 상태와 수선비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 풀렸지만, 끝난 사건은 아니다”
이 물건의 가장 큰 권리문제는 김승민의 보증금 110,000,000원짜리 선순위 주택임차권입니다. 현재 최저가 기준 기계적인 미배당액은 32,723,800원이지만, 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이어서 이 부분은 실질적으로 해소됩니다.
다만 그 확약 밖에 전입일·보증금 등이 확인되지 않은 별도 주거 점유 정보가 남아 있어 대항력 가능·미상 리스크를 지울 수 없습니다. 가격도 최근 12개월 평균의 88.6%로 내려왔지만 최신 거래 65,000,000원보다는 높고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 주된 임차권 인수는 해소됐지만, 미상 점유자 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
