대구지방법원 2025타경4004. 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 3차우방타운 125동 207호, 전용 66.97㎡ 아파트입니다. 소유자 이미숙 씨가 2012년 4월 20일 거래가 101,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있고, 이후 임차인 김승민 씨의 보증금 110,000,000원 임대차관계가 형성됐습니다. 김승민 씨는 2022년 6월 15일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024년 6월 25일 임차권등기를 마쳤습니다. 뒤이어 주택도시보증공사가 2025년 8월 6일 강제경매개시결정을 받았습니다.

일반적인 경매라면 이 순서가 중요합니다. 임차인의 전입과 확정일자가 경매개시결정보다 앞서기 때문에 대항력 있는 선순위 임차권이 존재합니다. 따라서 낙찰가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 그러나 이번 사건의 매각조건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 함께 기재되어 있습니다. 등기상 선순위라는 사실과 최종 매수인이 실제로 부담할 금액은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025년 8월 6일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 설정되었던 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 김승민 씨의 임차권등기는 강제경매개시결정보다 앞선 권리이며, 전입·확정일자도 이에 앞서므로 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다.

임차인 및 점유관계

실명이 확인되는 임차인은 김승민 1명입니다. 별도의 ‘기사항전’ 표기는 정상적인 인명인지도 불분명하여 독립된 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다. 다만 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 실제 점유자 또는 별도 임차권이 존재하는지는 원본 대조가 필요합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고라고 확인된 내역도 없습니다.

② 시세 비교 — 확약이 이행된다면 가격 메리트는 분명하다

실거래 비교에 사용된 단지명은 우방1이며, 대상과 동일한 전용 66.97㎡ 거래 12건의 최근 평균은 89,291,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 1층 65,000,000원이고, 제시된 거래 범위는 65,000,000원~108,500,000원입니다. 실거래 단지 표기와 경매 물건의 단지 표기가 달라, 비교 단지의 동일성도 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.

현재 최저매각가 55,370,000원은 최근 12개월 평균 89,291,666원의 62.0%이고, 최신 거래가 65,000,000원보다도 낮습니다. 다만 과거 고층 거래에는 100,000,000원 이상의 사례가 포함되어 있어 평균 가격만 보고 가치를 판단하기 어렵습니다. 2026년 7월과 6월에 1층 거래가가 각각 65,000,000원으로 확인되는 만큼, 대상 물건인 2층의 실제 상태와 비교한 보수적인 가격 판단이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)

집행비용과 배당금은 추정치입니다. 일반 배당 계산에서 임차보증금 미배당액은 56,026,660원이지만, 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 인수 구조

선순위 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하므로, 확약이 없다면 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 효과가 있습니다. 반면 이번 사건의 명시된 확약이 유효하게 이행되면, 김승민 씨의 미배당 보증금은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다. 위 회차별 인수 추정액은 일반 배당 계산상의 금액으로, 확약 이행 후 실제 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 용흥동 대흥중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다. 북측 약 12m, 남측과 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층 세대입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다. 실거래 비교 단지의 준공일은 1990.12.24로 확인되므로 노후화에 따른 유지보수 부담을 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 자연녹지지역 관련 사항이 있고, 온천공보호구역, 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역 등 제한사항이 확인됩니다. 공시지가 자료는 439,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조와 상태, 구조 변경 여부를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 실거래 비교 단지의 세대수는 2,652세대이고, 동일 전용면적 거래는 65,000,000원에서 108,500,000원까지 편차가 큽니다. 특히 최신 저층 거래가와 높은 층 거래가 사이의 차이를 감안하면 저층인 대상 물건의 매도가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서·매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 어떤 효력을 갖는지, 김승민 씨의 임차권 전체에 적용되는지 확인하세요.
• 별도 점유 정보 확인. ‘기사항전’이라는 불명확한 표기를 실제 임차인으로 단정하지 말고, 원본 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 독립된 임차인 또는 점유자가 있는지 검증하세요. 확약 밖 대항력 있는 임차인이 존재하면 별도 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
• 임차권등기 말소·명도. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소는 권리상 문제이고, 현실적인 점유 이전 및 명도는 별도의 절차입니다. 현재 점유자를 확인하세요.
• 가격 상한. 확약이 유효하게 이행되고 추가 인수권리가 없다는 전제에서 최저가 55,370,000원과 최근 평균 89,291,666원, 최신 저층 거래가 65,000,000원을 비교하세요. 입찰가가 올라갈수록 가격상 여유는 줄어듭니다.
• 내부 실사. 감정평가 때 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 노후 설비, 누수, 창호, 난방, 수리비 및 실제 내부 구조를 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비·배당. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 실제 배당 순위, 집행비용과 확약 후 매수인 부담 범위를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 보증금 반환청구권 포기 및 말소 관련 서류를 입찰 전에 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — “반값의 조건은 보증금 면책의 확실성”

이 물건의 최저매각가 55,370,000원은 최근 실거래 평균의 62.0%로 가격만 보면 눈길을 끕니다. 그러나 일반적인 선순위 임차권 인수 구조에서는 보증금 미배당액까지 부담해 실질취득이 최근 시세를 넘을 수 있습니다.

이번 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점이 결정적인 차이입니다. 그 조건이 김승민 씨 임차권에 유효하게 적용·이행된다면 실질 인수액은 0원으로 해소되고, 현재 최저가 기준 가격 메리트가 성립합니다. 다만 별도 신원 미확정 점유 정보, 5회 누적 유찰, 노후 건물과 내부 미확인 상태를 종합하면 무조건적인 안전형으로 분류할 수는 없습니다.

권리 조건 확인 전에는 보류, 확약 이행과 별도 점유 위험 해소가 확인되면 가격 검토. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 낙찰 후 실제로 떠안는 금액과 명도 부담이 얼마인지 확정하는 것입니다.