창원지방법원 2024타경2635. 경상남도 밀양시 부북면 덕곡리 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 감정가 405,364,620원에서 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 47,691,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 주택 한 채를 단순 비교하는 구조가 아닙니다. 일괄매각이고 목록 1·3에는 농지취득자격증명이 필요하며, 목록 5는 지분매각입니다.
등기상 말소기준은 2020.02.03. 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 롯데캐피탈 가압류, 경매개시결정, 밀양시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·임차관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2635 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 밀양시 부북면 덕곡리 803-5 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 밀양시 부북면 덕곡리 803-12 · 경상남도 밀양시 부북면 덕곡2길 203-16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 “단독주택” |
| 소유자 | 조래석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 405,364,620원 / 47,691,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 11.76%) |
| 신청채권자 | 밀양농업협동조합 |
| 청구액 | 385,807,551원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1·3 농지취득자격증명 필요 · 목록 5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준권리는 2020.02.03. 접수된 밀양농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 2022.03.10. 국 압류, 2022.08.29. 롯데캐피탈 가압류 55,086,124원, 2024.10.21. 임의경매개시결정, 2024.10.28. 밀양시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
감정가 405,364,620원에서 현재 최저매각가는 47,691,000원으로 내려왔습니다. 데이터상 현재 회차 비율은 11.76%이며, 다음 시나리오는 7회 유찰 시 33,383,699원, 8회 유찰 시 23,368,589원입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 등 가격 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 11.76%이므로 시세보다 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다. 토지·주택·지분이 섞인 일괄매각이고, 농지취득자격증명 조건까지 있으므로 실제 가치는 각 목록의 권리·현황·지분범위·이용가능성을 분리 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 47,691,000원 | 46,432,562원 | 80,653,562원 |
| 7회 유찰 시 | 33,383,699원 | 32,382,792원 | 94,703,332원 |
| 8회 유찰 시 | 23,368,589원 | 22,547,954원 | 104,538,170원 |
③ 예상배당표 (매각가 47,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,438원 |
| 1. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 72,000,000원 | 46,432,562원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 55,086,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 47,691,000원을 가정한 배당모델입니다. 집행비용 1,258,438원 이후 밀양농업협동조합에 46,432,562원이 배당되고, 롯데캐피탈 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당은 80,653,562원이며, 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 밀양시 부북면 덕곡리 소재 “덕곡회관” 남서측 인근. 주위는 마을취락과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 “단독주택”이며, 건물은 일반목구조 기타 아스팔트 슁글지붕 단층입니다.
- 설비. 급배수·위생설비·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 보전관리지역, 지목·토지이용상황은 과수원, 토지면적 1,138㎡, 급경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함되며 준보전산지가 접합니다.
- 공시지가. 15,300원/㎡입니다.
- 골재. 목록 1 지상에 골재가 다수 야적되어 있으나 이전이 용이하다는 이유로 평가에서 제외되었습니다.
- 수목. 목록 1~4 지상의 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함해 평가되었습니다.
- 지분. 목록 5는 조래석 지분만의 매각이며, 평가대상 지분만의 위치 확인이 곤란해 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하고 지분비율로 면적을 사정했습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 각 목록의 권리관계가 함께 묶여 있으므로 개별 목록별 취득범위와 조건을 대조해야 합니다.
- 지분매각. 목록 5는 지분만 매각되므로 공유자 관계와 실제 사용·분할 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지는 덕곡리 803-5로 제시되고, 등기 건물에는 덕곡리 803-12 및 덕곡2길 203-16이 표시되므로 실제 매각목록별 지번을 원문과 대조해야 합니다.
- 가격판단. 현재 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고, 현장 가치·지분·농지조건·이용가능성 확인 후 응찰가를 산정해야 합니다.
- 배당. 현재 가정가격에서는 근저당도 전액 배당되지 않고 총 미배당 80,653,562원이 발생하지만, 제공된 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%”보다 중요한 것은 취득 가능성
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 405,364,620원 대비 최저가 47,691,000원, 즉 11.76%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 오히려 여섯 차례 유찰됐다는 사실과 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 목록 5 지분매각, 임대관계 미상이라는 조건을 함께 봐야 합니다.
등기상으로는 2020.02.03. 밀양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 말소권리 분석보다 농취증 발급 가능성·지분 범위·점유관계·실제 이용가치에 있습니다. 권리 구조는 비교적 정리되어 있지만, 입찰 실사 난도는 낮지 않은 물건입니다.
