전주지방법원 2023타경433. 장수군 계남면 신전리 1454-45 일원의 타코마장수관광농원으로, 감정평가상 건물은 교육연구시설(연수원)입니다. 지하층은 기계실·세탁실·목욕탕 시설철거 부분 등이 있고, 1층은 로비·식당·사무실, 2~3층은 숙박시설·휴게실 등으로 이용 중입니다. 토지는 지목 유원지, 토지이용상황 상업용이며 면적은 13,587㎡입니다.
권리의 기준점은 2014.11.17. 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 윤상혁 1,500,000,000원, 장형부 1,200,000,000원의 근저당권과 강병문·주식회사와이케이의 각 150,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2023타경433 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 장수군 계남면 신전리 1454-45 |
| 등기 부동산 | [건물] 전북특별자치도 장수군 계남면 신전리 1454-45외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 교육연구시설(연수원-타코마장수관광농원) |
| 토지 | 13,587㎡ · 유원지 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사타코마장수관광농원 |
| 감정가 / 최저가 | 12,997,428,120원 / 6,368,740,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,153,078,766원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 별도 유치권 확인 필요
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 장수군 압류는 2024.02.08. 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 6,368,740,000원으로 감정가 12,997,428,120원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 상태이며, 3회 유찰 시 시나리오는 4,458,118,000원(34%), 4회 유찰 시 시나리오는 3,120,682,600원(24%)입니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 대입할 수 있는 주거상품이 아니라 교육연구시설(연수원)·숙박시설 이용 부분과 대규모 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 부족합니다. 특히 현재 용도와 규모 자체가 매수층을 제한할 수 있어 환금성 검토가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,368,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 66,087,400원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤상혁 | 1,500,000,000원 | 302,652,600원 |
| 3. 근저당 · 장형부 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강병문 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사와이케이 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,000,000,000원 중 예상 배당액은 6,302,652,600원, 미배당은 2,697,347,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 물건 구성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물 이용. 교육연구시설(연수원-타코마장수관광농원)으로 지하층은 기계실·세탁실·목욕탕 시설철거 부분 등, 1층은 로비·식당·사무실, 2~3층은 숙박시설·휴게실 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물로, 화강석판재·칼라강화유리 외벽과 샷시·강화유리 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템냉난방, 소방, 수변전, 승강기, 발전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 13,587㎡, 지목 유원지, 상업용 이용, 계획관리지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 37,900원/㎡입니다.
- 매각 포함. 제시외 건물, 옥외수영장, 연못, 2024.11.08. 재감정서상의 제시외 건물, 관정 2식, 조경수가 포함됩니다.
- 매각 제외. 타인소유로 추정되는 컨테이너·저온저장고와 일부 비닐하우스·컨테이너·구조물은 제외됩니다.
- 지분. 목록6은 지분매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 금산코아 주식회사의 562,761,722원 유치권 신고에 대해 실제 점유자, 점유개시 시점, 공사 내역, 채권 존재, 목적물과의 관련성을 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 2023.06.08. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 포함·제외 물건 식별. 제시외 건물·옥외수영장·연못·관정·조경수는 포함되는 반면 일부 컨테이너·저온저장고·비닐하우스·구조물은 제외됩니다. 현장에서 경계를 구분해야 합니다.
- 관정 상태. 관정 2식은 가동 여부 확인 불가이고 허가 유효기간이 도과한 상태로 기재돼 있습니다.
- 지분매각 확인. 목록6이 지분매각이므로 해당 목록의 권리범위와 사용관계를 별도로 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘저가’라고 판단하지 말고, 현재 시설의 수익성·재활용 가능성·처분 가능성과 개별 감정 구성부터 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “실무상 위험 0”은 다르다
이 사건은 등기만 보면 말소기준권리가 분명하고 임차인도 없으며 명세서상 인수권리도 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 562,761,722원 유치권 신고의 성립 여부, 공매공고와 법원경매의 진행 관계, 그리고 복수의 포함·제외 시설이 섞인 일괄매각 구조입니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 교육연구시설·숙박시설 이용 부분과 13,587㎡ 토지가 결합된 특수 물건이라 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴함을 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리보다 현장 점유·유치권·공매·자산 구성·환금성 확인이 우선되는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
