전주지방법원 2025타경1096. 남원시 이백면 남계리 330-2 주1동과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 건물은 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 단독주택으로 이용 중이고, 기본 위생·급배수·전기·난방과 태양광설비가 구비돼 있습니다. 권리구조는 2021.07.30. 남원새마을금고 근저당권 84,000,000원이 말소기준이며, 현재 사건의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 인수액은 0원으로 계산되지만, 이 물건의 난도는 등기부보다 물건 구성과 이용 조건에 있습니다. 제시외건물과 목록 2·3 지상의 태양광설비는 일괄매각에 포함되고, 목록 2 지상의 철거가 쉬운 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 목록 5·6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출하면 매수보증금을 반환받지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 이백면 남계리 330-2 주1동 · 전북특별자치도 남원시 이백면 닭뫼안길 65-49 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임호진 (단독소유) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 · 외벽 치장벽돌 쌓기 등 · 내벽 벽지 및 타일 등 · 새시창호 |
| 토지 현황 | 510.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 458,610,600원 / 110,112,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 청담스틸 / 18,465,538원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.07.30. 설정된 남원새마을금고 근저당권 84,000,000원입니다. 2025.02.03. 주식회사 청담스틸의 강제경매개시결정은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 남원새마을금고가 신청한 별도의 임의경매개시결정 두 건은 각각 취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 110,112,000원으로 감정가 458,610,600원의 24.01%입니다. 다만 동일하거나 유사한 복합물건의 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 단독주택 한 동만 보는 일반 주택 경매가 아닙니다. 토지와 제시외건물, 태양광설비가 함께 매각되고, 일부 농지에는 농지취득자격증명이 필요합니다. 목록 3은 지적도상 맹지이며 목록 6은 현황 도로입니다. 생산관리지역과 준보전산지, 공장설립제한지역, 상수원 상류 공장설립 제한지역, 건축 등 허가제한지역, 가축사육제한구역도 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,341,568원 |
| 1. 근저당 · 남원새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주식회사 청담스틸 | 18,465,538원 | 18,465,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,304,894원 |
현재 최저가 110,112,000원에서는 집행비용 추정액을 제외하고 남원새마을금고와 주식회사 청담스틸의 채권이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 5,304,894원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 남원시 이백면 남계리 소재 “소망의문” 동측 인근으로, 주위는 전·답·임야와 농가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 주택 이용. 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·전기·난방과 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 형상. 510.0㎡, 지목 대, 완경사 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 준보전산지, 공장설립제한지역, 상수원 상류 공장설립 제한지역, 건축 등 허가제한지역, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌지역의 단독주택·토지·태양광설비 복합물건으로 수요층이 제한될 수 있고, 4회 유찰 이력도 처분 난도를 보여주는 지표로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 5·6은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출하면 매수보증금을 반환받지 못하므로 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외건물과 목록 2·3 지상의 태양광설비는 포함되지만, 목록 2 지상의 철거가 쉬운 비닐하우스는 제외됩니다.
- 도로·맹지. 목록 3은 지적도상 맹지이고 목록 6은 현황 도로입니다. 실제 진입로, 경계, 통행 관계와 각 토지의 독립 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 생산관리지역과 준보전산지, 공장설립·건축 허가 제한, 상수원 관련 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 태양광설비. 일괄매각 대상인 태양광설비의 소유관계, 가동 상태, 계약 관계와 유지·철거 비용을 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황 점유자와 전입 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가의 24.01%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 토지별 실제 활용도와 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명료합니다. 2021.07.30. 남원새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정은 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 458,610,600원에서 4회 유찰돼 110,112,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 농지취득자격증명, 태양광설비와 제시외건물의 일괄매각, 비닐하우스 제외, 일부 맹지와 현황 도로, 생산관리지역 및 다수의 이용 제한입니다. 권리분석은 통과할 수 있지만 가격과 환금성 평가는 별도의 보수적인 검토가 필요합니다. 권리는 정리형, 물건은 현장확인형. 현재 최저가가 싸다는 결론보다 실제로 이용하고 다시 처분할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.