전주지방법원 2025타경1121. 장수군 계남면 화양리 615 소재 건물로, 감정 이용상태는 창고와 저온저장고입니다. 감정가 59,400,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,892,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이 사건의 핵심은 가격표보다 매각 범위입니다. 매각물건명세서에는 “토지를 수반하지 않은 건물만의 매각”으로 기재되어 있고, 이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명하다고 명시되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2010년 3월 16일 농업협동조합중앙회 가압류입니다. 그 뒤의 가압류·근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기 인수 0원과 대지 사용권의 안전성은 별개의 문제입니다. 건물만 취득한 뒤 토지를 어떤 권원으로 사용할 수 있는지가 불분명하면, 실사용·처분·환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 장수군 계남면 화양리 615 · 전북특별자치도 장수군 계남면 고양로 264-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 창고 / 저온저장고 · 건물만 매각 |
| 소유자 | 이옥선 (2014.06.16. 소유권이전, 거래가액 25,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,400,000원 / 4,892,000원 (7회 유찰, 감정가 대비 8.24%) |
| 신청채권 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 82,575,678원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기 인수 0원, 토지사용권은 별도 확인
2010.03.16. 가압류가 말소기준권리이고, 이후 2010.03.26. 무진장축산업협동조합 가압류, 2010.07.29. 장계농업협동조합 가압류, 2011.02.18. 장수농업협동조합 근저당권, 2025.02.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2009.11.23. 설정된 박영호 근저당권은 2025.02.20. 이미 말소되었습니다.
② 가격·유찰 — 7회 유찰을 ‘싼 가격’으로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가 4,892,000원은 감정가 59,400,000원의 8.24%입니다. 다음 회차가 이어진다는 시나리오에서는 8회 유찰 시 3,424,400원, 9회 유찰 시 2,397,080원까지 내려갑니다. 하지만 이 사건은 일반 주택이 아니라 창고·저온저장고이고, 토지까지 함께 취득하는 구조도 아닙니다. 동일 용도의 최근 실거래 기준이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 4,892,000원 | 4,403,944원 | 211,115,055원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 3,424,400원 | 2,962,761원 | 212,556,238원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 2,397,080원 | 1,953,933원 | 213,565,066원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 488,056원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 27,806,885원 | 4,403,944원 |
| 3. 가압류 · 무진장축산업협동조합 | 6,771,931원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장계농업협동조합 | 30,940,183원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 장수농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매 관련 · 농업협동조합중앙회 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액 215,518,999원 중 4,403,944원이 배당되고 211,115,055원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 이용상태. 일련번호1은 창고, 일련번호2는 저온저장고로 이용 중입니다. 기본적인 전기설비가 있고 일련번호2에는 저온설비가 구비되어 있습니다.
- 구조. 일련번호1은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 일련번호2는 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 토지. 관련 토지는 491㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 답창고이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 다만 이 경매에서는 토지가 매각 대상에 포함되지 않습니다.
- 용도지역·규제. 농림지역이며 농업보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고 농업진흥구역에 접합니다. 공시지가는 15,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 7회 유찰된 창고·저온저장고 건물 단독 매각으로, 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 특히 토지 사용권 불확실성은 재매각 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각외 대지 소유관계 확인. 건물만 낙찰받게 되므로 토지 소유자와 건물 소유자의 관계, 현재 토지 사용 근거를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 성립 가능성 검토. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명하다고 명시한 만큼, 성립 여부와 토지 사용료 문제를 낙찰 전에 법률적으로 검토해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·창고 사용주체와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 저온설비 상태 확인. 저온저장고 설비가 존재하므로 실제 작동 여부와 유지·철거 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- ‘감정가 대비 8.24%’만 보고 응찰하지 않기. 동일 용도 실거래 기준이 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 211,115,055원은 채권자 측 부족액이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 권원 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 토지 사용권이 먼저다”
이 사건은 감정가 59,400,000원에서 7회 유찰되어 4,892,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 매각 대상은 창고·저온저장고 건물뿐이고, 그 건물이 올라간 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 낙찰 후 건물을 그 자리에 계속 사용할 수 있는 권원이 실제로 확보되는가입니다. 7회 유찰이라는 시장 반응까지 겹친 만큼, 등기 인수 0원만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 가격보다 권원 확인이 우선인 고위험 건물 단독 경매로 보는 편이 맞습니다.
