전주지방법원 2025타경1121. 전북특별자치도 장수군 계남면 화양리 615에 있는 창고 및 저온저장고 건물입니다. 감정평가상 일련번호1은 일반철골구조 판넬지붕 단층의 창고, 일련번호2는 경량철골구조 판넬지붕 단층의 저온저장고로 이용 중입니다. 감정가 59,400,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,988,000원, 감정가의 11.76%입니다.
등기 흐름만 보면 기준권리는 2010.03.16. 농업협동조합중앙회의 가압류 27,806,885원입니다. 그 뒤의 가압류·근저당권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당 사항이 없습니다. 다만 이 사건의 가격과 안전성을 좌우하는 요소는 등기부 채권이 아니라 토지 미포함과 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 물건 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 장수군 계남면 화양리 615 도로명주소: 전북특별자치도 장수군 계남면 고양로 264-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 건물 · 창고 및 저온저장고 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 매각 범위 | 토지를 수반하지 않은 건물만의 매각 |
| 소유자 | 이옥선 (2014.06.12. 매매, 2014.06.16. 소유권이전, 거래가액 25,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,400,000원 / 6,988,000원 (6회 유찰, 감정가 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 82,575,678원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급 | 전주지방법원 장수등기소 · 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2009.11.23. 설정된 박영호 명의 근저당권 30,000,000원은 2025.02.20. 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2010.03.16. 농업협동조합중앙회의 가압류 27,806,885원입니다. 이후 설정된 무진장축산업협동조합 가압류 6,771,931원, 장계농업협동조합 가압류 30,940,183원, 장수농업협동조합 근저당권 150,000,000원과 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 — 낮은 최저가가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가 6,988,000원은 감정가 59,400,000원의 11.76%이며 이미 6회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 대상의 가격 메리트는 단순한 감정가 대비 할인율보다 토지를 취득하지 않는다는 점, 대지 사용권원의 존속 여부, 창고·저온저장고라는 제한적인 이용 형태를 먼저 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 6,988,000원 | 209,056,783원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 4,891,600원 | 211,115,448원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 3,424,120원 | 212,556,513원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 209,056,783원에서 212,556,513원으로 증가하지만, 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 등기상 채권 인수에 관한 결론일 뿐, 토지 사용료·시설 이전·철거 또는 점유 정리와 관련된 경제적 부담까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 525,784원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 27,806,885원 | 6,462,216원 |
| 3. 가압류 · 무진장축산업협동조합 | 6,771,931원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장계농업협동조합 | 30,940,183원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 장수농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 215,518,999원 중 채권자 예상배당은 6,462,216원이며, 미배당액은 209,056,783원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 채권액이 확인되지 않은 강제경매개시결정 채권은 배당 계산에서 제외됐습니다.
④ 토지·법정지상권·환금성 메모
- 매각 범위. 매각물건명세서는 토지를 수반하지 않은 건물만의 매각이라고 명시합니다. 관련 대지 자체는 매수 대상에 포함되지 않습니다.
- 법정지상권. 매각외 대지에 관해 이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 성립 여부에 따라 건물의 계속 사용 가능성과 토지 소유자와의 관계가 달라질 수 있습니다.
- 이용상태. 일련번호1은 창고, 일련번호2는 저온저장고로 이용 중이며, 저온저장고에는 저온설비가 구비돼 있습니다.
- 관련 토지. 면적 491.0㎡, 지목 답, 토지이용상황 답창고, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역·농업보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 농업진흥구역에 접합니다. 공시지가는 15,500원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 전기설비와 저온설비가 확인됩니다.
- 환금성. 창고·저온저장고라는 특정 용도에 더해 토지 미포함과 법정지상권 불확실성이 겹쳐, 일반 주거용 건물보다 매수층과 재매각 가능성이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 소유관계 확인. 매각외 대지의 현재 소유자와 건물 소유자의 관계, 건축 당시 토지 사용 승낙 또는 임대차 약정의 존재를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 건물과 토지의 최초 소유관계, 분리 시점, 근저당권·가압류 설정 당시의 소유관계를 기준으로 성립 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 토지 사용 조건 확인. 토지 소유자가 요구하는 사용료, 계약 체결 가능 여부, 건물 철거나 원상회복 요구 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 사용자, 시설 운영자, 열쇠 보유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 저온설비 상태 확인. 저온저장고 설비의 작동 상태, 전기 인입과 유지·철거 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지·용도 규제 확인. 농림지역과 농업보호구역 등 토지이용 규제가 건물 이용, 증축, 용도변경 또는 재건축에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 6회 유찰과 감정가 11.76%라는 수치보다 건물의 존속·사용·재매각 가능성을 먼저 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각외 대지 등기를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2010.03.16. 가압류가 기준권리이고, 이후 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 매각 대상은 토지 없이 창고와 저온저장고 건물만이고, 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 이미 6회 유찰돼 최저가가 6,988,000원까지 내려왔지만, 이는 단순한 할인 기회가 아니라 시장이 토지권원과 제한된 환금성을 가격에 반영한 결과일 수 있습니다. 등기상 인수는 0원, 토지권원 리스크는 미확정. 이 물건은 입찰가보다 먼저 건물을 계속 사용할 법적·현실적 근거를 확인해야 하는 고위험 유형입니다.
