전주지방법원 2025타경1142. 남원시 산동면 대기리 61-14 주1동의 창고시설입니다. 등기상 소유자는 이춘오이고, 근저당권은 없으며 2025.03.19. 남원농업협동조합의 청구금액 78,760,147원 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 2025.05.13. 같은 채권자의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순위만 보면 단순하지만 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 조춘재가 주1동 전부를 점유하는 것으로 나타나며 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 아무 권리가 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 자료상 판단은 ‘대항력 가능·미상’이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1142 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 산동면 대기리 61-14 주1동 · 도로명 전북특별자치도 남원시 산동면 요천상로 828-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 창고시설 |
| 건물구조 | 경량철골구조 강판지붕 단층 · 벽체 강판마감 · 바닥 콘크리트마감 · 샷시창 |
| 소유자 | 이춘오 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 183,644,680원 / 15,124,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 80,428,676원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2025.03.19. 남원농업협동조합 가압류입니다. 해당 가압류와 2025.05.13. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 명시 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 점유·임차 현황 — 대항력 판정 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조춘재 | 주1동 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2025.03.19.보다 앞서는지 판단할 수 없고, 보증금도 미상이므로 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 금액을 별도로 확정할 수도 없습니다. 따라서 ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 표시하는 것이 맞습니다.
③ 가격 흐름 — 7회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 183,644,680원에서 7회 유찰되어 최저매각가는 15,124,000원까지 내려왔고, 현재 회차 비율은 감정가의 8.24%입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 10,586,800원, 9회 유찰 시에는 7,410,759원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 15,124,000원 | 14,451,768원 | 144,737,055원 |
| 8회 유찰 시 | 10,586,800원 | 9,996,238원 | 149,192,585원 |
| 9회 유찰 시 | 7,410,759원 | 6,877,365원 | 152,311,458원 |
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 이 사건은 창고시설이고 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 거래가격 기준이 제시되지 않았으므로 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 평가해서는 안 됩니다. 7회 유찰이라는 사실 자체도 환금성과 수요를 보수적으로 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,232원 |
| 2. 가압류 · 남원농업협동조합 | 78,760,147원 | 14,451,768원 |
| 3. 경매개시결정 · 남원농업협동조합 | 80,428,676원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 159,188,823원, 예상 배당은 14,451,768원, 미배당은 144,737,055원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자 조춘재의 대항력은 별도로 미상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각 범위·토지 조건 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 일련번호 1-가·2-나는 창고시설이며 경량철골구조 강판지붕 단층입니다.
- 설비. 일련번호 1-가에는 기본적인 위생설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 제시외건물 기호 ㉠은 일련번호 1-가 건물 내부에 소재합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 및 목록 1의 태양광설비를 포함해 일괄매각하되, 감정평가서상 제시외 건물 ‘ㄴ’ 및 목록 2에 소재하는 태양광설비는 각각 매각에서 제외됩니다.
- 목록 2. 가격은 건물 상부 태양광설비를 제외한 금액입니다.
- 목록 3. 지상권 경매입니다. 이는 매각물건명세서상 ‘법정지상권 해당사항 없음’과 별개의 매각대상 권리입니다.
- 관련 토지. 지목 전 · 토지이용상황 전창고 · 면적 618.0㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불)입니다.
- 토지 제한. (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 포함, 가축사육제한구역 저촉, 보전관리지역 포함입니다.
- 공시지가. 6,330원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 조춘재의 전입신고일·점유원인·보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 서류로 확인해야 합니다. 현재는 대항력 판정 불가 상태입니다.
- ‘명시 인수 0원’ 과신 금지. 명세서상 인수권리 없음과 미상 점유자의 권리관계 확인은 별개입니다.
- 가격 검증. 최저가 15,124,000원이 감정가의 8.24%까지 내려왔지만 창고시설의 실제 거래가·임대수요·환금성을 별도로 검증해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광설비 중 포함·제외 대상이 나뉘므로 감정평가서와 매각물건명세서의 도면·목록을 대조해야 합니다.
- 지상권 경매 확인. 목록 3은 지상권 자체가 경매 대상이므로 존속기간·범위·목적물과 다른 목록의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 보전관리지역, 건축 등 허가제한지역, 가축사육제한구역 저촉 여부가 실제 이용·변경에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 확인할 권리가 남았다”
등기상으로는 2025.03.19. 남원농업협동조합 가압류가 말소기준이 되고 이후 권리가 매각으로 소멸하는 단순한 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 조춘재가 주1동 전부를 점유하면서 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라는 점 때문에 점유·임차 분석은 아직 끝나지 않았습니다.
가격 역시 감정가 183,644,680원에서 7회 유찰되어 15,124,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매력적이라고 단정하기 어렵습니다. 실거래 시세 기준 없이 감정가 대비 8.24%라는 숫자만 보면 안 되고, 창고시설의 환금성, 반복 유찰의 원인, 태양광설비 및 제시외 건물의 매각 범위, 목록 3 지상권의 내용까지 함께 확인해야 합니다. 등기 소멸 구조는 단순하지만, 점유와 물건구성이 복합적이므로 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
