전주지방법원 2025타경1149. 장수군 계북면 어전리 468-2 소재 토지와 농산물가공공장을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 9,950㎡ 공장용지, 건물은 일반철골조 판넬지붕 3층으로 농산물가공공장으로 이용 중입니다. 감정가 1,858,313,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 637,401,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없고 공장·토지·기계기구가 결합된 물건이라 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
권리 측면에서는 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있고, 매각물건명세서도 명시적 인수권리와 법정지상권을 모두 ‘해당사항없음’으로 기재합니다. 다만 현황조사에는 농업회삽버인 주식회사 웰미 대표자 하정균이 2,202평방미터를 점유하는 것으로 조사됐으며, 전입신고일은 2016.02.11, 월차임은 1,000,000원입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 단순히 ‘인수 0원’으로 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1149 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 장수군 계북면 어전리 468-2 · 전북특별자치도 장수군 계북면 소비재로 697 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 농산물가공공장 · 일반철골조 판넬지붕 3층 |
| 토지 | 공장용지 9,950㎡ · 생산관리지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사에이치에스팜 |
| 감정가 / 최저가 | 1,858,313,000원 / 637,401,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 919,938,591원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 권리보다 임차 확인이 더 중요하다
등기 흐름에는 2019.04.03 장수군 압류가 말소기준으로 잡혀 있으나, 2020.06.17 임의경매 매각에 따라 해당 압류를 포함한 당시 권리들이 말소된 기록도 함께 존재합니다. 이후 현재 소유권은 2021.06.24 매매를 원인으로 이전됐고, 그 뒤 국민은행 근저당 780,000,000원과 420,000,000원, 유한회사이지스건설 근저당 1,140,000,000원이 설정돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.06.13 국민은행 신청으로 진행됐습니다.
② 임차인 — ‘인수 없음’과 ‘보증금 미상’을 동시에 봐야 한다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회삽버인 주식회사 웰미 대표자 하정균 | 2,202평방미터 · 점유부분 미상 | 2016.02.11 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2016.02.11로 현재 남아 있는 2021년 국민은행 근저당보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 637,401,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,774,010원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 628,626,990원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 유한회사이지스건설 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 담보채권 2,340,000,000원 중 628,626,990원이 배당되고 미배당은 1,711,373,010원입니다. 신청채권 919,938,591원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수 0원은 현재 명세서·배당 가정 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 637,401,000원 | 628,626,990원 | 1,711,373,010원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 446,180,700원 | 439,318,893원 | 1,900,681,107원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 312,326,490원 | 307,153,919원 | 2,032,846,081원 | 0원* |
4회 유찰 시 최저가는 446,180,700원, 5회 유찰 시 312,326,490원까지 내려갑니다. 하지만 이는 어디까지나 감정가 대비 하락입니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 637,401,000원이든 446,180,700원이든 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거가 없습니다. 공장·토지·기계기구의 실제 처분가치를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 공장·토지 구성과 현장 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구목록 중 제시외 2-2. ~ 2-5.가 포함됩니다.
- 토지 부합물. 토지 위 경계수목, 관정 및 지하물탱크는 토지의 부합물 내지 종물로 포함 매각됩니다.
- 매각 제외. 철거·이동이 용이한 컨테이너박스와 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구의 정상가동 여부가 불명확합니다.
- 건물 현황. 옥탑1층의 공부상 구조는 철근콘크리트조이나 현황은 철골조입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 시스템냉난방설비 및 소방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장수군 계북면 어전리 소재 계북면사무소 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 마을농가주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 북서측 근거리로 국도가 통과하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 토지이용상황은 공업용입니다. 준보전산지와 계획관리지역에 접하고, 배출시설설치제한지역에 포함되며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 18,600원/㎡, 토지면적 9,950㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다. 별도로 옥탑1층 구조는 공부상 철근콘크리트조, 현황 철골조로 확인됩니다.
- 환금성. 농산물가공공장과 공장용 토지, 기계기구가 결합된 물건으로 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 현황조사 임차인의 보증금과 확정일자, 점유 범위, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 말소기준 재확인. 2019년 장수군 압류와 2020년 경매 매각에 따른 말소 기록이 함께 있어 현재 사건의 정확한 말소기준을 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 포함되는 기계기구의 정상가동 여부가 불명확하므로 실제 작동상태와 잔존가치를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 구분. 컨테이너박스와 저온창고는 매각 제외이므로 현장에서 포함물과 제외물을 명확히 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율을 시세 할인율로 오해하지 말고 토지·건물·기계기구의 실제 거래·처분가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한이 현재 영업 또는 향후 용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 확인할 것이 많다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,858,313,000원에서 최저가 637,401,000원까지 내려온 34.3%입니다. 그러나 비교 실거래가가 없는 공장·토지 물건에서는 이 할인율만으로 싸고 비쌈을 판단할 수 없습니다. 오히려 핵심은 임차인의 미상 보증금, 말소기준 원본 확인, 기계기구 정상가동 여부, 매각 포함·제외물 구분입니다.
매각물건명세서와 배당 계산만 보면 매수인 인수는 0원이고 법정지상권도 없습니다. 하지만 2016.02.11 전입한 점유자가 실제 존재하고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상, 그 부분을 확인하기 전에는 권리를 완전히 안전하다고 단정할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 현장가치를 모두 확인한 뒤에야 6.37억의 의미가 생기는 물건입니다.
