전주지방법원 2025타경1149. 장수군 계북면 어전리의 토지 9,950㎡와 일반철골조 판넬지붕 3층 건물을 일괄매각하는 농산물가공공장입니다. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구 일부, 경계수목·관정·지하물탱크까지 포함되는 반면, 이동이 용이한 컨테이너박스와 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
현재 소유자는 농업회사법인유한회사에이치에스팜이며, 2021.06.24 매매를 원인으로 2021.06.30 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행 채권최고액 780,000,000원 근저당이 설정됐고, 2021.07.12 국민은행 420,000,000원, 2023.11.09 유한회사이지스건설 1,140,000,000원 근저당이 뒤따랐습니다. 이 담보권들은 매각으로 소멸할 구조지만, 등기상 권리 소멸과 점유자의 보증금 승계 문제는 서로 다른 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1149 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 장수군 계북면 어전리 468-2 · 전북특별자치도 장수군 계북면 소비재로 697 |
| 물건종류 | 농산물가공공장 + 토지 · 일반철골조 판넬지붕 3층 |
| 토지 | 공장용지 9,950㎡ · 생산관리지역 · 공업용 · 완경사·사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사에이치에스팜 (2021.06.24 매매, 2021.06.30 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,858,313,000원 / 910,573,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 919,938,591원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2019.04.03 장수군 압류를 비롯한 당시 가압류·경매개시결정은 2020.06.17 임의경매 매각과 2020.06.19 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 이후 현 소유권이 2021년에 이전됐고, 현재 남아 있는 담보권 중 최초 권리는 2021.06.30 국민은행 근저당 780,000,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당, 이지스건설 근저당, 경매개시결정 및 장수군 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 임대료 | 보증금·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회삽버인 주식회사 웰미 대표자 하정균 | 2,202㎡ · 점유부분 미상 | 2016.02.11 | 월 1,000,000원 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
특히 이 점유자는 과거 2020년 임의경매 매각 전부터 전입한 것으로 조사됐습니다. 당시 경매에서 점유 관계가 어떻게 처리됐는지, 이후 소유자들과 임대차계약이 갱신·변경됐는지, 사업자등록과 실제 점유가 현재도 유지되는지까지 확인해야 합니다. 보증금 원금이 확인되기 전에는 실질취득가와 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
감정가 1,858,313,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 910,573,000원으로 내려왔습니다. 감정가보다 947,740,000원 낮은 가격이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 농촌 지역의 농산물가공공장과 대규모 토지, 전용 기계기구가 함께 거래되는 물건은 설비 상태·허가·영업 지속 가능성에 따라 가치 편차가 큽니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 910,573,000원 | 1,440,932,730원 | 899,067,270원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 637,401,100원 | 1,711,372,911원 | 628,627,089원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 446,180,770원 | 1,900,681,038원 | 439,318,962원 |
③ 예상배당표 (매각가 910,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,505,730원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사 국민은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사 국민은행 | 420,000,000원 | 119,067,270원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 유한회사이지스건설 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 채권최고액 합계 2,340,000,000원 중 899,067,270원이 배당되고, 미배당은 1,440,932,730원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 919,938,591원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장수군 계북면 어전리의 계북면사무소 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 마을농가주택과 농경지가 혼재하며 제반 환경여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 북서측 근거리로 국도가 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 9,950㎡, 생산관리지역, 공업용 토지입니다. 완경사·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 18,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함 또는 저촉되며, 준보전산지·계획관리지역과 접합니다. 향후 공장 용도 변경이나 증설 계획은 제한사항과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 일반철골조 판넬지붕 3층 건물로 농산물가공공장으로 이용 중입니다. 기본 위생설비, 시스템 냉난방설비와 소방설비가 구비돼 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 구조 확인. 옥탑 1층은 공부상 철근콘크리트조이나 현황은 철골조로 조사됐습니다. 현장 구조와 등기·건축물대장의 일치 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물, 기계기구 목록 일부, 경계수목·관정·지하물탱크는 포함되지만 철거·이동이 용이한 컨테이너박스와 저온창고는 제외됩니다.
- 환금성. 대규모 농산물가공공장과 전용 기계기구가 결합된 물건으로 매수층이 제한될 수 있습니다. 기계기구의 정상가동 여부도 불명확해, 설비 가치와 철거·수리비를 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 농업회삽버인 주식회사 웰미 대표자 하정균의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 및 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 과거 경매관계 확인. 점유자의 전입일은 2016.02.11로 2020년 임의경매 매각보다 앞섭니다. 당시 배당표·매각물건명세서와 점유 승계 경위를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 보증금 중 배당받지 못할 금액이 확인되면, 낙찰가에 해당 승계액을 더해 총취득비용과 입찰 상한을 다시 계산하세요.
- 기계기구 실사. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 목록과 현존 여부, 소유관계, 정상가동 여부, 수리·철거비를 확인하세요.
- 포함·제외 물건 구분. 제시외 건물과 경계수목·관정·지하물탱크는 포함되고, 컨테이너박스와 저온창고는 제외되므로 현장에서 경계와 소유관계를 특정하세요.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역이 향후 영업·시설변경 계획에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 배당 변동항목. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았으므로, 최신 교부청구와 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 2026.07.27 매각기일의 낙찰·유찰·변경 여부와 이후 절차를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 보증금을 확인하라”
이 물건은 감정가 1,858,313,000원에서 2회 유찰돼 910,573,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 공장 2,202㎡를 점유하는 자가 2016.02.11 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다.
보증금이 없거나 대항력이 인정되지 않는다면 등기상 깨끗하게 취득할 수 있지만, 대항력 있는 임대차보증금이 존재하고 미배당액이 남는다면 낙찰자는 그 금액을 추가로 부담할 수 있습니다. 여기에 기계기구 정상가동 불명확, 매각 포함·제외 물건의 혼재, 생산관리지역과 환경 관련 제한, 제한적인 공장 매수층까지 겹칩니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득액과 운영가치는 아직 확정되지 않았습니다. 이 사건의 순서는 가격 계산이 아니라 임대차 원본 확인과 설비 실사가 먼저입니다.
