서울중앙지방법원 2025타경1055. 서울 중구 신당동 217-91, 5층 라551호 근린시설입니다. 감정평가 현황은 오픈상가 형태의 판매시설이며 상호명은 모콰입니다. 감정가 664,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 217,579,000원, 감정가의 32.77%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2020.11.05. 설정된 광희신용협동조합 근저당 채권최고액 390,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신한은행 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 서정미는 2020.11.09. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당모형에 잡힌 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1055 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 217-91 5층 라551호 |
| 도로명 | 서울특별시 중구 청계천로 334 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오픈상가 형태 판매시설(상호명: 모콰) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상6층 중 제5층 |
| 소유자 | 이동순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 217,579,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가의 32.77% |
| 신청채권자 / 청구 | 광희신용협동조합 / 349,698,714원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 말소기준권리는 2020.11.05. 광희신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고 채무자는 이동순입니다. 이 근저당은 라552호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 2024.02.20. 신한은행 가압류 112,553,304원과 2025.03.20. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금·우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서정미 | 2020.11.09 | 2025.06.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
서정미는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 배당요구도 2025.06.05. 접수됐습니다. 전입일 2020.11.09.은 말소기준권리 2020.11.05.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 — 32.77%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 217,579,000원으로 감정가 664,000,000원의 32.77%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교대상의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 217,579,000원 | 32.77% | 288,820,410원 |
| 6회 유찰 시 | 174,063,200원 | 26.21% | 331,726,989원 |
| 7회 유찰 시 | 139,250,560원 | 20.97% | 366,052,252원 |
④ 현황 — 라551호·라552호가 경계 없이 하나의 상가로 이용
매각물건명세서 비고에는 “일괄매각목록1,2는 벽체 및 명확한 바닥의 경계가 없이 일괄(상호명:모콰)로 이용 중”이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 오픈상가 형태의 판매시설입니다. 따라서 호실 표시만 보고 독립된 하나의 점포로 이해하기보다, 실제 경계·출입구·시설 사용관계와 일괄매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 217,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,106원 |
| 1. 근저당 · 광희신용협동조합 | 390,000,000원 | 213,732,894원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 112,553,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 217,579,000원 가정 시 채권자 총 청구 502,553,304원 중 213,732,894원이 배당되고 288,820,410원이 미배당됩니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성동글로벌경영고등학교 인근으로 각종 상업·업무시설, 재래시장, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·4호선 동대문역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 용도·토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,142㎡, 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 시장·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함되고, 철도 및 건축선 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수시설과 승강기가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 32.77%만 보고 응찰하지 말고, 동일 건물·인근 유사 상가의 실제 거래·임대료·공실을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록1·2가 벽체와 명확한 바닥 경계 없이 하나의 상가로 이용 중이라는 매각물건명세서 비고를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 호실 경계. 라551호와 함께 이용되는 라552호의 출입·벽체·설비·영업공간 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 서류. 서정미의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구 및 점유관계는 원본 문건과 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 광희신용협동조합 근저당에 라552호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 및 매각목록 관계를 등기부와 사건기록에서 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격·현황은 보수적으로
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.11.05. 광희신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 서정미의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 후순위 신한은행 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 664,000,000원 감정가가 5회 유찰돼 217,579,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 그 가격이 시장가보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 목록1·2가 경계 없이 하나의 오픈상가로 사용되는 현황, 라552호와의 공동담보 관계, 보증금이 확인되지 않은 임차관계까지 현장에서 검증해야 합니다. 권리 인수는 0원, 하지만 5회 유찰의 이유를 확인하기 전까지 가격 메리트는 미확정. 이 물건은 그 구분이 가장 중요합니다.
