서울중앙지방법원 2025타경1055. 서울 중구 신당동 217-91의 5층 라551호 근린시설로, 감정평가 현황은 오픈상가 형태의 판매시설 ‘모콰’입니다. 감정가는 664,000,000원이었지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 174,063,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2020년 광희신용협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당입니다. 이후 신한은행 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
권리 측면에서 가장 확인하기 쉬운 포인트는 임차인입니다. 서정미의 전입신고일은 2020.11.09로 말소기준일 2020.11.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 2025.06.05 접수됐습니다. 이 물건의 더 큰 실무 포인트는 임차권보다 오픈상가의 물리적 경계와 일괄 이용 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 217-91 5층 라551호 · 도로명 서울특별시 중구 청계천로 334 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오픈상가 형태 판매시설(상호명: 모콰) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 이동순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 174,063,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광희신용협동조합 / 349,698,714원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.05 을구 3번 광희신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고 채무자는 이동순입니다. 2024.02.20 신한은행 가압류 112,553,304원과 2025.03.20 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정미 | 2020.11.09 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 6회 유찰 — 낮아진 가격만으로 판단하면 안 된다
감정가 664,000,000원에서 현재 최저가는 174,063,000원으로 내려왔고, 현재 회차 비율은 26.21%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 139,250,400원, 8회 유찰 시 111,400,320원입니다. 그러나 근린시설·오픈상가 물건은 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,063,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,882원 |
| 2. 근저당 · 광희신용협동조합 | 390,000,000원 | 170,826,118원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 112,553,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 502,553,304원 중 채권자 예상배당은 170,826,118원, 미배당은 331,727,186원입니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동글로벌경영고등학교 인근으로 각종 상업·업무시설, 재래시장, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·4호선 동대문역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 용도. 일반상업지역·동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역이며, 현황은 오픈상가 형태의 판매시설입니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평지의 가로장방형 토지이며, 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 북측 약 14미터, 남측 약 7미터 및 동측 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호별 경계 확인. 목록1·2가 벽체 및 명확한 바닥 경계 없이 일괄 이용 중이라는 비고를 기준으로 현황도·건축물대장·집합건물 도면과 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. ‘모콰’가 이용하는 실제 범위와 라551호의 출입 동선, 인접 라552호와의 사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 서정미는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 가격이 감정가의 26.21%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 단정하지 말고 상가의 실제 영업성·환금성과 현황상 경계 문제를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 광희신용협동조합 근저당이 전액 배당되지 않고, 신한은행 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 물건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.11.05 광희신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 신한은행 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 서정미의 전입 역시 말소기준 뒤라 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 26.21%까지 내려왔다는 사실만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 근린시설·오픈상가라는 용도, 6회 유찰, 그리고 목록1·2가 벽체 및 명확한 바닥 경계 없이 일괄 이용 중이라는 현황을 함께 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수 여부보다 실제 호별 경계·점유·이용 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
