서울중앙지방법원 2025타경1055. 서울 중구 신당동 청계천로 334 소재 건물 5층의 근린시설입니다. 감정평가상 제라551호와 제라552호는 벽체 및 명확한 바닥 경계 없이 하나의 오픈상가 판매시설로 이용되고 있으며, 상호명은 ‘모콰’입니다. 감정가 664,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 339,968,000원, 감정가의 51.2%입니다.
권리의 기준점은 2020년 11월 5일 설정된 광희신용협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 신한은행 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 서정미의 전입일은 2020년 11월 9일로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 권리 인수보다 중요한 쟁점은 상가의 물리적 이용 형태와 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 217-91 제5층 제라551호 · 도로명 서울특별시 중구 청계천로 334 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제5층 제라551호·제라552호 · 오픈상가 형태의 판매시설(상호명 모콰) |
| 매각 형태 | 목록 1·2 일괄매각 · 벽체 및 명확한 바닥 경계 없이 일괄 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 이동순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 339,968,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광희신용협동조합 / 349,698,714원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 현재 매수인 인수는 0원
2005년 농업협동조합중앙회 근저당권 216,000,000원은 2013년 11월 6일 해지로 말소됐고, 2006년 압류도 같은 해 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020년 11월 5일 광희신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 신한은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정미 | 2020.11.09 | 미상 | 미상 | 2025.06.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
서정미의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2020년 11월 5일보다 나흘 늦은 2020년 11월 9일입니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않더라도 이 사건에서는 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 2025년 6월 5일 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 미상이라 실제 배당 여부와 액수는 확정할 수 없습니다. 다만 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,559,552원 |
| 1. 농업협동조합중앙회 근저당 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 광희신용협동조합 근저당 | 390,000,000원 | 118,408,448원 |
| 3. 신한은행 가압류 | 112,553,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 718,553,304원 중 334,408,448원이 배당되고, 384,144,856원이 미배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용이 아니라 근린시설이며, 현황은 오픈상가 형태의 판매시설입니다. 상호명은 ‘모콰’로 조사됐습니다.
- 입지. 성동글로벌경영고등학교 인근으로 각종 상업·업무시설, 재래시장과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·4호선 동대문역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 북측 약 14미터, 남측 약 7미터, 동측 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역, 시장, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수시설과 승강기가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 주거용과 달리 상가는 임대료·공실률·업종 적합성에 따라 매수층이 좁아질 수 있습니다. 세 차례 유찰된 이력과 일괄 이용 형태는 재매각 기간과 가격에 영향을 줄 수 있는 핵심 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각목록 1·2와 등기부상 라551호·라552호가 실제로 어떻게 대응하는지, 각 호실별 면적과 대지권을 매각목록 원문에서 확인하세요.
- 물리적 경계. 두 호실 사이에 벽체와 명확한 바닥 경계가 없습니다. 향후 분리 사용이 가능한지, 공사와 인허가가 필요한지 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 서정미는 대항력이 없지만 현재 영업과 점유가 계속되는지, 집기·시설물의 반출 범위와 인도 일정을 현장에서 점검하세요.
- 임대수익 검증. 최저가 할인율만 보지 말고 실제 임대료, 관리비, 공실 기간, 예상 수익률을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당순위 대조. 2013년 말소된 농업협동조합중앙회 근저당이 배당 시뮬레이션에는 반영돼 있으므로 채권계산서·매각물건명세서·등기부 원문을 함께 대조하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 부가가치세 적용 여부 등 낙찰 후 추가 비용을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 실제 임차인 1명도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 상품성입니다. 라551호와 라552호가 경계 없이 하나의 오픈상가로 이용되고 있고, 이미 세 차례 유찰됐습니다.
따라서 339,968,000원이라는 최저가를 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 평가해서는 안 됩니다. 분리 사용 가능성, 임대료와 공실, 현 점유자의 인도, 상가 매수층과 재매각 기간을 확인한 뒤 수익가치로 응찰가를 역산해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 매력은 현장 수익성 검증 후 판단입니다.