전주지방법원 2025타경1173. 남원시 아영면 일대리 34 소재 물건으로, 감정평가 이용상태는 축사(우사), 토지 지목은 목장용지입니다. 토지면적은 1,810㎡이고 경량파이프조 및 강파이프구조 폼판넬지붕 단층 건물이 있으며, 급이·급수·환풍설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 감정가 103,740,200원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 35,583,000원까지 내려왔습니다.
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2019.06.25 설정된 남원축산업협동조합의 근저당권 132,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있고, 최저가 기준 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1173 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 아영면 일대리 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사(우사) · 목장용지 · 토지 1,810㎡ |
| 건물 구조 | 경량파이프조 및 강파이프구조 폼판넬지붕 단층 · 일부 판넬 및 비닐마감 · 콘크리트 바닥 |
| 소유자 | 강기용 |
| 감정가 / 최저가 | 103,740,200원 / 35,583,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 남원축산업협동조합 / 27,933,384원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
2017년과 2018년 지리산새마을금고 근저당은 2019.06.25 해지로 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 강기용에게 소유권이 이전되면서 남원축산업협동조합의 근저당권 132,000,000원이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 남원축산업협동조합 가압류 30,769,275원, 농업협동조합중앙회 가압류 198,412,583원, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2025.07.30에는 말소기준 근저당권의 일부가 농업협동조합중앙회로 102,663,000원 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권에 연결된 일부 이전 사항입니다. 배당 시뮬레이션상 최저가 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 34.3%까지 내려와도 ‘시세 대비 저가’는 별개
3회 유찰 후 최저매각가는 35,583,000원으로 감정가 103,740,200원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 24,908,100원, 5회 유찰 시 시나리오는 17,435,670원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 35,583,000원 | 34.3% | 326,639,352원 |
| 4회 유찰 시 | 24,908,100원 | 24.01% | 337,122,104원 |
| 5회 유찰 시 | 17,435,670원 | 16.81% | 344,460,030원 |
다만 이 사건은 동일·유사 실거래 비교치가 없어 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 축사(우사)와 목장용지는 일반 주거용 부동산처럼 비교 가능한 거래가 풍부하지 않고, 이용 규제와 진입 조건의 영향이 크기 때문에 낙찰가 판단에서 단순 할인율보다 현장 이용 가능성과 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,583,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,040,494원 |
| 2. 근저당 · 남원축산업협동조합 | 132,000,000원 | 34,542,506원 |
| 3. 가압류 · 남원축산업협동조합 | 30,769,275원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 198,412,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 361,181,858원에 대해 최저가 기준 채권자 배당은 34,542,506원, 미배당은 326,639,352원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원시 아영면 일대리 소재 ‘일대마을’ 남동측 인근. 지방도로 주변 전·답·임야가 혼재하고, 주변에 중·소규모 자연부락과 축사(우사)가 산재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 소형 차량 출입이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 있으며, 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현황도로. 매각물건명세서에는 지적도상 맹지이나 북서측으로 노폭 3~4미터 정도의 포장도로를 개설해 출입한다고 기재돼 있습니다. 토지 정보에는 도로접면이 ‘세로한면(가)’로 기재돼 있어, 입찰 전 현황도로의 소유·법적 사용관계와 실제 진입조건을 대조할 필요가 있습니다.
- 이용상태. 축사(우사)로 이용 중이며, 급이·급수설비와 환풍설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 목장용지 1,810㎡, 생산관리지역, 완경사·세로장방 형태이며 공시지가는 7,730원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역의 상대제한지역 500m(모든축종 제한지역)에 저촉되고, (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역으로 가축분뇨배출시설 신축 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황도로 법적 사용관계. 지적도상 맹지인데 실제로는 북서측 포장도로로 출입합니다. 현황도로의 소유권·사용승낙·통행 가능 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 축산 관련 규제. 가축사육제한구역과 가축분뇨배출시설 신축 제한이 중첩됩니다. 현 용도의 유지·변경 가능 여부와 허가 조건을 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계. 배당상 임차인 인수는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
- 가격 판단. 35,583,000원은 감정가의 34.3%지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’는 판단을 해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 토지·건물 및 매각대상 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 이용성과 환금성이 승부처”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리가 분명하고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 최저가 기준 실질취득도 35,583,000원, 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 이 축사·목장용지를 저평가 물건이라고 볼 수 없습니다. 지적도상 맹지와 현황도로, 축사 용도, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역이 한꺼번에 걸려 있기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장과 용도 검토가 더 중요한 사건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 낙찰가를 결정하기 전에는 실제 진입조건과 축산 관련 이용 가능성, 재매각 수요를 먼저 확인해야 합니다.
