전주지방법원 2025타경1173. 남원시 아영면 일대리 34에 있는 목장용지와 축사를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 1,810㎡이고 현재 축사(우사)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019년 6월 25일 남원축산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 현장에 있습니다. 지적도상으로는 맹지이나 북서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로를 개설해 출입하는 상태입니다. 현황도로의 토지 소유관계와 사용권원이 불분명하다면 차량 통행이나 향후 처분에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 아영면 일대리 34 |
| 물건종류 / 면적 | 기타 + 토지 · 목장용지 1,810㎡ · 일괄매각 |
| 이용상태 | 축사(우사) · 토지이용상황 전축사 |
| 건물구조 | 경량파이프조 및 강파이프구조 폼판넬지붕 단층 · 일부 판넬 및 비닐마감 · 콘크리트 바닥 |
| 소유자 | 강기용 (2019.06.25. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,740,200원 / 50,833,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남원축산업협동조합 / 27,933,384원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
2017년과 2018년에 설정됐던 지리산새마을금고 근저당권 39,000,000원·26,000,000원은 2019년 6월 25일 이미 말소됐습니다. 같은 날 강기용 명의로 소유권이 이전되고 남원축산업협동조합의 근저당권 132,000,000원이 설정됐으므로, 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
2025년 7월 30일 농업협동조합중앙회에 102,663,000원의 확정채권 일부가 대위변제로 이전됐습니다. 이는 말소기준 근저당의 일부 이전으로, 배당금 귀속관계에는 영향을 줄 수 있지만 별도의 임차권이나 용익권처럼 매수인이 승계하는 권리는 아닙니다. 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 50,833,000원으로 감정가 103,740,200원의 49%입니다. 매수인 인수액이 없어 최저가 기준 실질취득액도 50,833,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 이 금액이 주변 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 생산관리지역의 목장용지와 축사입니다. 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있고, 가축사육제한구역과 건축 등 허가제한지역에 포함돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 현 용도의 지속 가능성, 현황도로 사용권, 시설 상태와 향후 처분 가능성을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,833,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,314,994원 |
| 1. 근저당 · 남원축산업협동조합 | 132,000,000원 | 49,518,006원 |
| 2. 가압류 · 남원축산업협동조합 | 30,769,275원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 198,412,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 361,181,858원 | 311,663,852원 |
집행비용을 제외한 49,518,006원이 말소기준 근저당 배당에 사용되는 추정입니다. 근저당 일부가 농업협동조합중앙회에 대위변제로 이전돼 실제 채권자별 귀속은 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으나 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,833,000원 | 49,518,006원 | 311,663,852원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 35,583,100원 | 34,542,604원 | 326,639,254원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,908,170원 | 24,059,823원 | 337,122,035원 | 0원 |
④ 입지·접근·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일대마을 남동측 인근으로 지방도로 주변의 전·답·임야가 혼재하며, 중·소규모 자연부락과 축사·우사가 산재한 지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 소형 차량 출입이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 매각물건명세서상 지적도상 맹지이나 북서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로를 개설해 출입합니다. 토지대장·지적도와 현황도로의 소유자 및 통행 사용권원을 대조해야 합니다.
- 토지. 목장용지 1,810㎡, 완경사·세로장방 형태이며 공시지가는 7,730원/㎡입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 조사됐습니다.
- 시설. 경량파이프조 및 강파이프구조 폼판넬지붕 단층 축사로 급이·급수·환풍설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역의 상대제한지역 500m에 저촉돼 모든 축종이 제한되는 지역입니다. 가축분뇨배출시설 신축이 제한되는 건축 등 허가제한지역에도 포함됩니다.
- 환금성. 일반 주택보다 수요층이 좁은 축사·목장용지이고 2회 유찰됐습니다. 기존 시설의 계속 사용 가능성과 매수 목적이 명확하지 않으면 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황도로 권원. 북서측 폭 3~4m 포장도로의 지번·소유자·통행승낙·지역권·도로 지정 여부를 확인하세요. 현황상 차량이 다닌다는 사실만으로 장래 통행이 보장되는 것은 아닙니다.
- 축사 운영 가능성. 가축사육제한구역과 가축분뇨배출시설 신축 제한 내용을 관할 행정기관에 확인하고, 기존 축사의 사용·보수·증축·재축 가능 범위를 점검하세요.
- 점유와 인도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 운영자와 소유자의 관계, 사육 중인 가축·기계·집기류의 반출 책임과 인도 시기를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 급이·급수·환풍설비 등 시설물이 매각대상에 포함되는지 매각목록과 현황을 대조하세요.
- 시설 상태와 비용. 판넬·비닐마감, 콘크리트 바닥, 급수·환풍설비의 노후도와 폐기물·분뇨 처리비, 보수 또는 철거비를 응찰가에 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 축사·목장용지 거래사례와 임대수익, 도로 조건이 유사한 물건을 기준으로 별도 가격조사를 하세요.
- 배당·등기 원본. 근저당 일부 대위변제와 공동담보 관계가 있으므로 등기부, 매각물건명세서, 배당요구 현황과 법원 기록을 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 투자성은 현장 확인형”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 남원축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 명시된 법정지상권과 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 권리가 깨끗하다는 이유만으로 안전한 투자라고 평가하기는 어렵습니다. 지적도상 맹지와 현황도로 의존, 가축사육 및 건축 제한, 임대관계 미상, 2회 유찰, 축사·목장용지라는 좁은 수요층이 동시에 존재합니다. 최저가 50,833,000원은 감정가의 49%이지만 시장가보다 싸다는 근거는 아닙니다. 등기는 합격, 가격은 미확정, 현장성과 환금성은 주의. 응찰 판단의 핵심은 도로 사용권과 기존 축사의 지속 가능한 이용 여부입니다.
