전주지방법원 2025타경1176. 전북특별자치도 장수군 산서면 마하리 457의 건물로, 감정평가상 이용상태는 관리사입니다. 현재 소유자는 육미주·육심록이 각 2분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 등기상 근저당은 없고, 권리분석의 기준이 되는 최초 가압류는 2011년 7월 14일 우리캐피탈주식회사 3,057,181원입니다. 이후 설정된 가압류들과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 14,828,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 5,086,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 현황상 관리사이고, 공부상 면적 59.76㎡와 현황 44㎡가 다릅니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 투자매력을 판단하기보다 실제 이용 가능 면적과 현황을 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 장수군 산서면 마하리 457 · 전북특별자치도 장수군 산서면 원흥길 80-34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 현황 관리사 · 조적조 스레이트지붕 단층 건물 |
| 면적 | 공부상 59.76㎡ · 현황 44㎡ |
| 소유자 | 육미주 2분의 1 · 육심록 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 14,828,000원 / 5,086,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 54,641,238원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2011년 7월 14일 우리캐피탈주식회사 가압류 3,057,181원이며, 그 뒤의 무진장축산업협동조합 가압류, 농업협동조합중앙회 관련 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구 3-1번은 3번 가압류의 경정등기로 기재되어 있으며 등기일자 자체는 별도로 표시되어 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘저렴함’은 별도 검증
현재 회차 최저매각가는 5,086,000원으로 감정가 14,828,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 3,560,200원, 5회 유찰 시는 2,492,140원으로 내려갑니다. 다만 이 물건은 현황상 관리사이고 이미 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 491,548원 |
| 1. 가압류 · 우리캐피탈주식회사 | 3,057,181원 | 3,057,181원 |
| 2. 가압류 · 무진장축산업협동조합 | 3,473,967원 | 1,537,271원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용) | 20,661,736원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 3,774,464원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 54,641,238원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 85,608,586원 중 채권자 예상배당은 4,594,452원이며, 미배당액은 81,014,134원입니다. 신청채권자 농업협동조합중앙회의 청구액 54,641,238원은 현재 회차 가정에서 배당되지 않습니다. 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황은 ‘관리사’이며 조적조 스레이트지붕 단층 건물입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
- 면적. 공부상 59.76㎡이나 현황은 44㎡로 조사되어 있어 실제 사용 가능한 범위와 현황 확인이 중요합니다.
- 설비. 건축물 현황도상 기본적인 위생설비인 샤워장이 구비되어 있습니다.
- 주위환경. 장수군 산서면 일대는 농가주택, 농지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 조사되어 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 관련 환경. 관련 토지 정보에는 목장용지 711㎡, 완경사·부정형, 공시지가 7,210원/㎡가 기재되어 있고 생산관리지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 면적 확인. 공부상 59.76㎡와 현황 44㎡의 차이를 현장에서 직접 확인하고, 어떤 부분이 실제 사용되는지 점검하세요.
- 관리사 활용 가능성. 주거용 아파트가 아닌 현황 관리사이므로 매수 목적에 맞는 사용 가능성, 주변 토지 및 시설과의 관계를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2011.07.14. 우리캐피탈 가압류를 말소기준으로 보고, 이후 권리의 소멸 여부와 갑구 3-1번 경정 내용을 등기 원본에서 재확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자와 인도 상태는 매각 전 현장조사를 통해 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰된 물건인 만큼 단순 가격 문제인지, 활용성·위치·건물 상태 등 다른 원인이 있는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 81,014,134원으로 크더라도 배당 부족이 곧 매수인 승계를 의미하지는 않습니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체가 쉬운 것은 아니다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2011년 우리캐피탈 가압류가 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단은 권리보다 물건 자체에 달려 있습니다. 감정가 14,828,000원에서 세 번 유찰돼 5,086,000원까지 내려왔지만, 현황은 관리사이고 공부상 59.76㎡와 현황 44㎡가 다릅니다. 이미 여러 차례 유찰됐다는 점까지 감안하면 낮은 가격보다 실제 활용성과 환금성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
