전주지방법원 2025타경1176. 장수군 산서면 마하리 457에 있는 조적조 스레이트지붕 단층 건물로, 감정평가상 이용상태는 관리사입니다. 토지는 711㎡ 목장용지이며 토지이용상황은 전축사로 표시돼 있습니다. 소유자는 육미주·육심록으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 근저당권은 없고, 2011년 7월 14일 우리캐피탈주식회사의 가압류 3,057,181원이 말소기준입니다. 이후 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
그러나 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 최저가가 감정가의 49%인 것은 사실이지만 실질취득액 7,266,000원을 비교할 실거래 기준이 없고, 관리사라는 특수 이용상태와 면적 차이, 임대관계 미상이라는 현장 변수가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 장수군 산서면 마하리 457 · 원흥길 80-34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 현황 관리사 · 조적조 스레이트지붕 단층 |
| 면적 | 공부상 건물 59.76㎡ · 현황 44㎡ · 토지 711㎡ |
| 토지 | 목장용지 · 토지이용상황 전축사 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 육미주 2분의 1 · 육심록 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 14,828,000원 / 7,266,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 54,641,238원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
말소기준은 2011년 7월 14일 우리캐피탈주식회사의 갑구 3번 가압류입니다. 갑구 3-1번은 해당 가압류 결정의 착오를 바로잡은 경정등기이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권도 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 7,266,000원으로 감정가 14,828,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 7,266,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 7,266,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 5,086,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 3,560,340원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 관리사로 이용되고 있고, 주변 주거용 부동산과 동일한 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 특히 공부상 건물 면적 59.76㎡와 현황 면적 44㎡가 다르므로 감정가격의 전제와 실제 이용 가능한 범위를 확인하지 않은 채 “49%니까 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 530,788원 |
| 1. 가압류 · 우리캐피탈주식회사 | 3,057,181원 | 3,057,181원 |
| 2. 가압류 · 무진장축산업협동조합 | 3,473,967원 | 3,473,967원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 20,661,736원 | 204,064원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 3,774,464원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 54,641,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 85,608,586원 중 채권자 배당액은 6,735,212원이며, 미배당액은 78,873,374원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황은 관리사이며 건축물 현황도상 기본적인 위생설비인 샤워장이 구비돼 있습니다.
- 건물. 조적조 스레이트지붕 단층으로 외벽은 시멘트 몰탈 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 새시창호입니다.
- 면적 차이. 공부상 건물 면적은 59.76㎡지만 현황은 44㎡로 조사돼 실제 구조와 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 주위환경. 농가주택·농지·임야 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 711㎡ 목장용지로 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 환금성. 일반 주택이 아닌 관리사 이용 물건이므로 매수 수요와 재매각 가능성을 주거용 부동산과 동일하게 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 실측. 공부상 59.76㎡와 현황 44㎡의 차이가 발생한 원인, 실제 벽체와 사용 구간을 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 사용자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리사 사용 가능성. 현재 이용상태를 유지할 수 있는지, 다른 용도로 사용할 수 있는지 관련 공부와 관할기관 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역과 임업용산지·농림지역 접함이 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건물 상태. 조적조 스레이트지붕 단층 건물의 누수·균열·지붕·위생설비 상태와 예상 보수비를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 관리사와 목장용지·전축사 조건이 유사한 거래 사례를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변경사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 결론이 아니다
이 물건의 등기상 권리분석은 명확합니다. 2011년 우리캐피탈 가압류가 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 활용성은 별도 문제입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 7,266,000원까지 내려왔지만, 비교할 시세 근거 없이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 관리사 이용, 공부상 59.76㎡와 현황 44㎡의 차이, 임대관계 미상, 토지 규제와 제한적인 재매각 수요가 동시에 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 없음, 가격 판단은 현장 확인 후입니다.
