광주지방법원 2025타경5200. 강진군 성전면 월평리 379-1의 토지와 건물을 대상으로 하는 경매입니다. 소유관계는 곽종환·오선옥이 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조이고, 등기상 경매개시결정은 오선옥 지분에 대해 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 숫자보다, 실제 취득 대상의 지분 범위와 공유관계가 우선 확인 포인트입니다.
권리 순서는 1998년 광주은행 근저당이 말소기준입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며, 이후 2024년 오선옥 지분에 설정된 박정실 근저당 80,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 성전면 월평리 379-1 · 전라남도 강진군 성전면 별뫼로 364-2 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 근린생활시설(당구장) · 제시외 건물은 다용도실 |
| 소유자 | 곽종환 2분의 1 · 오선옥 2분의 1 |
| 토지 | 774.0㎡ · 지목 답 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 47,452,360원 / 19,437,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1998년 광주은행
임차인 없음. 확인된 임차권·임대차 보증금은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 광주은행 근저당은 1998.10.24 설정됐고, 뒤의 박정실 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 41%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 19,437,000원으로 감정가 47,452,360원의 41% 수준입니다. 4회 유찰 뒤의 큰 가격 하락은 분명하지만, 비교할 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가격 대비 얼마나 낮은지는 확인되지 않습니다.
특히 공부상 건물 용도는 ‘당구장’, ‘일반음식점’으로 기재되어 있고 현황은 당구장으로 이용 중입니다. 토지 역시 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 주거용 아파트처럼 표준화된 실거래 평균으로 곧바로 비교하기 어려운 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 749,866원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 78,000,000원 | 18,687,134원 |
| 2. 근저당 · 박정실 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 158,000,000원에 대해 현재 회차 예상 배당은 18,687,134원, 미배당은 139,312,866원입니다. 박정실 근저당에는 예상 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성전중학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 건물은 경량철골조 경량철골지붕 단층이며 현재 근린생활시설인 당구장으로 이용 중입니다. 제시외 건물은 다용도실입니다.
- 토지. 774.0㎡, 지목은 답이며 토지이용상황은 상업기타입니다. 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역 안에서 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 감정평가에서도 두 용도지역을 구분해 평가했습니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 80,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 취득 지분 범위. 등기상 오선옥 지분에 경매개시결정이 기입돼 있고 명세서는 지분매각으로 표시합니다. 실제 매각 대상 지분을 매각목록 원본과 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자가 1회 행사할 수 있으므로 최고가매수신고를 하더라도 공유자 우선매수신고 가능성을 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물이 포함되는 구조이므로 매각목록별 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 당구장·일반음식점, 현황은 당구장입니다. 주거용 자산으로 가정하지 말고 현장 이용상태를 기준으로 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 실제 거래 가능한 가격과 지분가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 현황상 당구장으로 이용 중이므로 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인보다 지분 구조가 먼저”
표면만 보면 감정가 47,452,360원이 4회 유찰돼 최저가 19,437,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 매수인 인수액도 0원이라 숫자는 가벼워 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 지분매각과 공유관계입니다. 공유자에게 1회의 우선매수권이 있고, 현황도 근린생활시설인 당구장이며, 실거래 시세 비교 자료도 없습니다.
따라서 “4회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 권리의 금전 인수는 단순하지만, 취득 지분과 공유관계, 우선매수권, 실제 점유 및 환금성을 확인해야 하는 물건입니다. 인수는 0원, 구조는 복잡. 이 사건은 가격보다 매각대상과 공유관계 확인이 먼저입니다.
