전주지방법원 2025타경30239. 전북특별자치도 남원시 송동면 송내리 486-1 소재 물건입니다. 감정평가상 일련번호 2)는 주택으로 이용 중이고, 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 현재 등기상 공유자는 하성예 9분의 3, 김점수 9분의 2, 김주옥 9분의 2, 김상옥 9분의 2이며, 경매개시결정은 김주옥 지분에 기입돼 있습니다. 매각물건명세서에도 지분매각·특별매각조건이 명시돼 있어, 단순한 저가 주택 경매가 아니라 공유지분 취득 구조를 먼저 이해해야 합니다.
권리 순위만 보면 구조는 분명합니다. 2000.07.07 설정된 춘향골농업협동조합의 채권최고액 28,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 2025.08.28 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사의 강제경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 11,274,000원 기준 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 선순위 근저당 채권최고액보다 매각대금이 작아 채권자 측에는 미배당이 발생합니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 송동면 송내리 486-1 · 도로명 전북특별자치도 남원시 송동면 송내1길 22-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 2) 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 치장벽돌노출쌓기 등 · 벽지도배 등 · 목재 및 샷시창호 등 |
| 토지 | 461.3㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 17,100원/㎡ |
| 공유자 | 하성예 9분의 3 · 김점수 9분의 2 · 김주옥 9분의 2 · 김상옥 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 16,105,120원 / 11,274,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 / 12,535,115원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 근저당
말소기준권리는 2000.07.07 접수된 춘향골농업협동조합 근저당권 28,000,000원입니다. 이후 2025년 상속으로 현재 공유관계가 형성됐고, 2025.08.28 김주옥 지분에 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 등기 분석상 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성례 | 전부 | 2010.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 하성례의 전입일은 2010.01.28로 말소기준권리인 2000.07.07 근저당권보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 “낙찰자가 보증금을 인수한다”는 구조로 볼 자료는 없지만, 보증금 규모와 최우선변제 해당 여부는 매각 관련 원본에서 확인하는 편이 안전합니다.
③ 지분매각 — 이 사건의 가장 큰 변수
이 사건은 매각물건명세서상 지분매각입니다. 등기부의 경매개시결정도 “2번 김주옥 지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰 대상은 부동산 전체가 아니라 김주옥의 공유지분입니다. 현재 공유관계는 하성예 9분의 3, 김점수·김주옥·김상옥 각 9분의 2로 구성돼 있습니다.
또한 제시외 건물은 감정서상 표시된 건물이 포함돼 일괄매각되고, 목록1 지상에 있는 철거·이동이 용이한 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장에서는 어떤 구조물이 매각대상에 포함되고 빠지는지 경계를 직접 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 602,932원 |
| 2. 근저당권 · 춘향골농업협동조합 | 28,000,000원 | 10,671,068원 |
| 3. 경매개시결정 · 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 | 12,535,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 11,274,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 40,535,115원, 채권자 배당액은 10,671,068원, 미배당은 29,864,047원입니다. 신청채권자 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사에는 배당이 없는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전북특별자치도 남원시 송동면 송내리 소재 내촌마을 내 및 남측 근거리에 위치하며, 주위는 마을농가주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 서측 원거리로 지방도가 통과하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 2)는 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 461.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 경매대상은 김주옥 지분입니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 구조로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 입찰 전 해당 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 하성례가 전부를 점유하고 있으며 대항력은 없지만, 실제 인도와 사용관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 확인. 하성례의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록1 지상의 철거·이동이 용이한 저온창고 1동은 매각 제외입니다. 제시외 건물 포함 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 가축사육·건축 허가 관련 제한이 기재돼 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 지분매각이 중요하다
이 사건은 선순위 근저당이 존재하지만 매각으로 소멸하고, 하성례의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리 인수만 보면 단순한 편입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 따로 있습니다. 김주옥 지분만 매각되고, 특별매각조건과 공유자우선매수권 1회 제한이 붙어 있습니다. 제시외 건물은 일부 포함되지만 이동이 용이한 저온창고는 매각에서 제외됩니다. 따라서 “최저가 11,274,000원에 권리가 깨끗하다”는 이유만으로 접근할 사건은 아닙니다. 권리 인수는 0원이지만, 공유지분 취득이라는 구조 자체가 이 물건의 가장 큰 판단 요소입니다.
