광주지방법원 2025타경5212. 장흥읍 성불리 162 소재 물건으로, 감정평가상 버섯재배사와 사무실·숙소, 창고·화장실·통로로 이용되는 건물과 토지가 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 감정가는 252,348,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,690,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
권리관계의 기준점은 2018.04.26. 설정된 장흥군산림조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고, 2025.01.14. 농업협동조합중앙회로 확정채권 일부가 이전된 기록이 있습니다. 그 뒤 경매는 농업협동조합중앙회 채권자로 개시됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 금전적으로 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 성불리 162 · 도로명주소 전라남도 장흥군 장흥읍 성불길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 버섯재배사 · 사무실 및 숙소 · 창고 · 화장실 · 통로 |
| 토지 | 1,106㎡ · 지목 답 · 현황 버섯재배사 건부지 · 계획관리지역 |
| 토지 특성 | 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 12,400원/㎡ |
| 소유자 | 최영우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 252,348,000원 / 82,690,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 209,732,212원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.04.26. 장흥군산림조합 근저당권입니다. 이후 2024.06.11. 주식회사디지비캐피탈 가압류, 2024.12.27. 농업협동조합중앙회 관련 가압류 2건, 2025.03.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.01.14.에는 기존 근저당권 중 259,000,000원의 확정채권 일부가 농업협동조합중앙회로 이전된 기록이 있습니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 최영준이 전부를 창고용도로 사용하는 것으로 조사돼 있습니다. 전입일은 2022.07.25.로 말소기준권리인 2018.04.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 보증금 규모는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영준 | 전부 · 창고용도 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 5회 유찰 — 싸다고 단정할 수 없는 이유
현재 최저가는 82,690,000원으로 감정가 252,348,000원의 33% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 5회 연속 유찰 자체가 물건의 용도·수요·특별매각조건을 시장이 보수적으로 보고 있을 가능성을 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,888,420원 |
| 1. 근저당 · 장흥군산림조합 | 390,000,000원 | 80,801,580원 |
| 2. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 41,812,318원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 20,875,516원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 51,342,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,888,420원을 제외한 80,801,580원이 선순위 근저당 배당으로 계산되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 504,030,413원 중 미배당은 423,228,833원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·건물 이용상태와 규제
- 위치. 성불2구마을회관 남측 인근이며, 주변은 전·답이 주를 이루는 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호2-(가), 3-(나), 4-(다), 6-(마)는 버섯재배사, 기호5-(라)는 사무실 및 숙소로 이용 중입니다.
- 제시외건물. 창고·화장실·통로로 이용되는 제시외건물이 있고 일괄매각에 포함됩니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 ‘버섯재배사 건부지’로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함·저촉됩니다.
- 토지 형상. 1,106㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 특별매각조건상 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전에 발급 가능 여부를 선확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외건물의 매각 포함 범위를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 지목은 답이지만 실제로는 버섯재배사 건부지로 이용 중입니다.
- 점유자. 최영준은 대항력이 없지만 전부를 창고용도로 사용하는 것으로 조사돼 있어 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 82,690,000원이 시장가보다 낮은지는 별도의 현지 거래사례·수익성 검토가 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 423,228,833원으로 크지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 농취증과 활용 가능성을 먼저 본다
이 사건은 권리 자체만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 점유자의 전입도 후순위라 매수인 인수액 0원으로 계산되는 구조입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 성격과 특별매각조건입니다. 5회 유찰로 최저가가 감정가 33%까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 그 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 일괄매각·제시외건물 포함, 공부상 답과 현황 버섯재배사 건부지의 차이, 점유자의 창고 사용을 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만 입찰 절차와 활용성 검증 난도는 높습니다. 이 물건은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’보다 ‘농취증을 받을 수 있는가, 실제 이용과 매각 범위가 무엇인가’를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
