전주지방법원 2025타경30246. 남원시 사매면 오신리 33-1 소재 토지와 주택 관련 물건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 목조 강판지붕 단층 구조입니다. 현재 최저매각가는 8,937,000원으로 감정가 26,055,750원에서 3회 유찰된 상태입니다.
등기상 저당권은 없고, 경매개시결정 이후의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 일반적인 주택 경매처럼 등기권리만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 토지 위 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 일부 제시외 건물이 매각 대상에서 제외되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30246 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 33-1 · 전북특별자치도 남원시 사매면 오현길 140 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 268.0㎡ · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 강판지붕 단층 · 기본적인 위생설비 및 난방설비 |
| 소유자 | 정보배 |
| 감정가 / 최저가 | 26,055,750원 / 8,937,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양나영 / 39,045,615원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 건물관계는 별도
등기상 흐름은 비교적 단순합니다. 2018.02.28 황동인 명의 소유권보존, 2021.10.14 이용숙에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전, 2022.03.22 정보배에게 매매로 소유권이전됐습니다. 2025.09.12 양나영의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡히며, 이후 2026.03.12 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류 25,683,111원은 매각으로 소멸합니다.
② 매각범위 — 포함·제외·소재불명 구분이 핵심
이 사건은 일괄매각이지만 제시외 건물 전부가 함께 매각되는 구조는 아닙니다. 감정평가서상 제시외 건물 중 ‘ㄱ’ 부분은 매각에 포함되고, ‘ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ’ 부분은 각각 매각에서 제외됩니다. 또 건물 중 목조스레트 지붕 단층 주택 30㎡는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
| 구분 | 내용 | 관련 금액 |
|---|---|---|
| 매각 포함 | 제시외 건물 ‘ㄱ’ 부분 | - |
| 매각 제외 | 제시외 건물 ‘ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ’ 부분 | - |
| 소재불명 | 목조스레트 지붕 단층 주택 30㎡ | - |
| 소유권행사 제한 가격 | 목록 1 | 9,916,000원 |
| 소유권행사 제한 가격 | 목록 2 | 11,662,500원 |
제시외 건물로 인해 소유권행사에 제한받는 가격은 목록 1에 대해 9,916,000원, 목록 2에 대해 11,662,500원으로 평가돼 있습니다. 현재 최저매각가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 이 제한관계가 해소되는 것은 아닙니다.
③ 점유·임대관계 — 단정 금지 구간
별도 임차인 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차권 인수 위험이 확인됐다고 볼 수는 없으나, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 560,866원 |
| 2. 경매개시결정 · 양나영 | 39,045,615원 | 8,376,134원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 25,683,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 64,728,726원 중 8,376,134원이 배당되고, 56,352,592원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 별개로 권리변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 8,937,000원 | 56,352,592원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 6,255,900원 | 58,985,432원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 4,379,130원 | 60,828,420원 | 0원 |
가격은 이미 3회 유찰을 거치며 크게 낮아졌고 추가 유찰 시 더 내려갑니다. 하지만 이 사건에서는 낮은 최저가 자체가 투자 메리트의 충분조건이 아닙니다. 법정지상권 가능성, 매각 제외 제시외 건물, 소재불명 건물과 실제 점유·사용관계를 확인하지 않은 채 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원시 사매면 오신리 오현마을 내에 위치하며, 주위는 마을농가주택 및 농경지가 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근이 가능하고 서측 원거리로 간선도로가 통과하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 268.0㎡, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 12,400원/㎡입니다.
- 건물상태. 주택으로 이용 중이며 목조 강판지붕 단층, 외벽 회반죽 등·내벽 벽지도배 등·목재창호 등으로 조사됐습니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 소유관계 확인. 매각 포함 ‘ㄱ’과 제외 ‘ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ’의 실제 위치·구조·소유자를 현장에서 대조하세요.
- 법정지상권 검토. 토지 지상의 제시외 건물에 법정지상권이 성립할 수 있는지 토지·건물 소유관계의 변동 시점을 확인하세요.
- 소재불명 건물 확인. 목조스레트 지붕 단층 주택 30㎡가 실제 현장에 존재하는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 거주·점유자와 명도 가능성을 조사하세요.
- 매각범위 도면 대조. 일괄매각이라고 해도 제시외 일부는 제외되므로 현황도·감정평가서·매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역의 적용 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 매각범위 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 26,055,750원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 8,937,000원까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 겉으로 보면 가격이 크게 낮아진 물건입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 제시외 건물 일부는 매각에 포함되고 일부는 제외되며, 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 여기에 목조스레트 지붕 단층 주택 30㎡가 소재불명으로 기재돼 있습니다.
등기권리는 비교적 단순하지만 현황권리는 단순하지 않습니다. 실제 토지 위에 무엇이 있고, 누구 소유이며, 낙찰 후 어디까지 사용할 수 있는지 확인하기 전에는 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 매력도를 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 법정지상권·제시외 건물·점유관계의 현장 확인입니다.
