전주지방법원 2025타경30248. 남원시 이백면 효기리의 토지와 공장·사무실·건조창고, 제시외 건물, 조경수 및 일부 기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 선인종합개발유한회사이며, 감정가 1,963,957,220원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 962,339,000원으로 내려왔습니다. 등기상 권리구조는 2010년 설정된 백운산업주식회사 근저당을 말소기준으로 삼을 수 있고, 그 뒤에 설정된 중소기업은행·안재열 근저당과 다수 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 매각 대상의 범위와 현장 상태입니다. 공장·토지 일괄매각에 제시외 건물과 기계기구가 포함되는 반면, 건물 옥상의 타인 소유 태양광발전시설은 매각에서 제외됩니다. 지상 분묘와 관련해서는 분묘기지권이 성립할 여지도 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30248 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 이백면 효기리 456-10, 456-11, 456-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 사무실 및 운전실 · 공장 · 사무실 · 건조창고 |
| 소유자 | 선인종합개발유한회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,963,957,220원 / 962,339,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행의 승계인 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사 / 1,210,109,262원 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) · 1,325.0㎡ |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2010.04.14. 접수된 백운산업주식회사의 채권최고액 500,000,000원 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 500,000,000원 근저당, 안재열의 450,000,000원 근저당, 신용보증기금 등 채권자의 가압류와 남원세무서 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당 없음이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 먼저 볼 것
현재 최저가는 감정가의 49%인 962,339,000원입니다. 다만 동일 용도 부동산의 최근 거래나 최신 거래가격이 제시되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만 시세 대비 가격 메리트는 검증되지 않은 상태입니다.
③ 매각 범위와 특수조건
- 일괄매각. 토지·건물 및 관련 매각 대상을 하나로 묶어 매각합니다.
- 제시외 건물 포함. 목록 7에 대한 제시외 건물이 매각 대상에 포함됩니다.
- 태양광발전시설 제외. 목록 7의 건물 상부에 설치된 타인 소유 태양광발전시설은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 이용상태 차이. 목록 7-다는 저온저장고이나 현황은 건조창고로 이용 중입니다.
- 조경수 포함. 목록 6 지상의 조경수는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 기계기구 포함. 목록 1과 목록 6의 별지 기계기구가 매각 대상에 포함됩니다.
- 분묘기지권 가능성. 지상 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 962,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,023,390원 |
| 1. 근저당 · 백운산업주식회사 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 450,315,610원 |
| 3. 근저당 · 안재열 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,225,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 202,006,445원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 66,480,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 89,047,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,032,533,854원 중 채권자 예상배당은 950,315,610원이며, 미배당액은 2,082,218,244원입니다. 중소기업은행 근저당부터 미배당이 발생하고 이후 권리자는 배당을 받지 못하지만, 해당 권리들은 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 노변을 따라 농경지와 소규모 공장·점포 등이 소재하며 제반 환경 여건은 보통입니다.
- 교통. 일부 대상물건은 인근까지 소형차량 접근이 가능하나 교통사정이 다소 불편하고, 목록 6은 차량 접근이 가능하며 인근 지방도를 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 사무실 및 운전실, 공장, 사무실, 건조창고로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조·철골조·벽돌조 건물로 구성되고 판넬지붕·샌드위치판넬지붕·슬래브지붕이 혼재합니다.
- 설비. 공장과 사무실 건물에 기본적인 위생설비와 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역·농림지역과 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역, 상수원 관련 지역 및 건축 등 허가제한지역이 포함됩니다.
- 환금성. 주거용 표준형 부동산이 아닌 공장·토지·기계기구 복합물건으로, 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘 현황. 분묘의 위치·수량·관리 주체와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 태양광시설. 제외되는 태양광발전시설의 소유자, 설치계약, 옥상 사용 범위와 출입 관계를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 공장 운영 주체, 인도 가능 시기를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 포함되는 토지·건물·제시외 건물·조경수·기계기구와 제외 대상을 현황도 및 감정서와 대조하세요.
- 건물 현황. 저온저장고로 표시된 건물이 실제로는 건조창고로 이용되는 점과 각 건물의 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 토지이용규제. 공장 운영·증축·용도변경 계획이 관련 용도지역과 허가제한에 부합하는지 관계기관에 확인하세요.
- 기계기구 상태. 포함되는 기계기구의 실제 존치 여부, 작동 상태, 경제적 가치와 철거비를 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치보다 인근 공장용지·공장시설 거래와 임대수익, 정상화 비용을 우선 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0”
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원이어서, 등기부만 보면 단순한 편입니다. 감정가 1,963,957,220원에서 최저가 962,339,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
하지만 실제 판단의 중심은 가격 할인율이 아니라 매각 대상의 복잡성입니다. 분묘기지권 성립 여지, 타인 소유 태양광발전시설 제외, 임대관계 미상, 복수 용도지역과 규제, 제시외 건물·조경수·기계기구의 일괄매각이 동시에 존재합니다. 실거래 비교 없이 “감정가의 49%이므로 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 권리는 확인 가능하지만, 현장 실사와 활용성 검토가 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
