55,924,000원
광주지방법원 2025타경5213. 전라남도 장흥군 용산면 어산리 899-9 물건입니다. 소유자는 유가경이고, 사건 용도는 임야·토지 + 토지로 분류되어 있습니다. 토지 정보상 지목은 답, 면적은 740㎡, 생산관리지역이며 완경사·사다리형 토지입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.03. 장흥군산림조합의 채권최고액 286,000,000원 근저당권입니다.
이후 2023년 이후의 가압류·압류와 2025.03.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인은 없습니다. 따라서 권리 인수만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리보다 특별매각조건과 물건 자체의 활용성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5213 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 용산면 어산리 899-9 전라남도 장흥군 용산면 어산운주길 103-152 |
| 물건종류 | 임야·토지 + 토지 |
| 토지 | 740㎡ · 지목 답 · 생산관리지역 · 답기타 |
| 지형 / 도로 | 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 유가경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 213,331,000원 / 55,924,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 대비 26.21% |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 110,846,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 6,560원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션 기준 0원입니다. 2018.08.03. 장흥군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 2023년 이후 가압류와 2024년 국세 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2018.05.15. 주식회사 세기중공업의 170,000,000원 가압류는 2018.07.25. 취하를 원인으로 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 구조 — 감정가 26.21%까지 내려왔다
감정가는 213,331,000원이고 현재 최저매각가는 55,924,000원입니다. 6회 유찰 뒤 감정가 대비 26.21% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 44,739,200원, 8회 유찰 시 35,791,360원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26.21% | 55,924,000원 | 425,252,900원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 44,739,200원 | 436,236,374원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 35,791,360원 | 445,023,152원 |
③ 특별매각조건 — 이번 사건의 핵심 리스크
- 농지취득자격증명. 특별매각조건으로 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-40호의 기계기구가 함께 매각됩니다.
- 기계기구. 유니트콤퓨레샤 외 14점이 포함되며, 그중 9점은 소재불명입니다.
- 작동 상태. 공장이 운휴 중으로 기계기구의 정상작동 여부가 불분명합니다.
- 이용상태. 목록1은 버섯재배사로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,632원 |
| 1. 근저당 · 장흥군산림조합 | 286,000,000원 | 54,517,368원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,505,232원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 10,056,136원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 73,208,900원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 479,770,268원 중 54,517,368원이 배당되고, 425,252,900원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용상황 메모
- 지목. 답, 토지면적 740㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상. 완경사·사다리형입니다.
- 도로. 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 6,560원/㎡입니다.
- 이용. 토지이용상황은 답기타이고, 목록1은 버섯재배사로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 제출 가능 여부를 입찰 전에 먼저 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 기계기구 현존 여부. 유니트콤퓨레샤 외 14점 가운데 9점 소재불명 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 기계 작동상태. 공장 운휴 중이므로 정상작동 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-40호 기계기구의 포함 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 도로·활용성. 세로한면(불), 생산관리지역, 가축사육제한구역 조건이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.08.03. 근저당권과 2025.01.14. 근저당권 일부이전 관계, 매각물건명세서 및 등기 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “26%까지 내려왔지만, 할인율보다 조건이 먼저다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이미 6회 유찰되어 감정가 213,331,000원에서 55,924,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 단정하기는 어렵습니다.
핵심은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 일괄매각 기계기구 중 9점 소재불명, 공장 운휴로 인한 정상작동 여부 불분명입니다. 즉 권리 인수는 0원이지만 물건 실사와 입찰 자격 리스크는 크다는 유형입니다. 이 물건은 “얼마나 싸졌는가”보다 “농취증을 확보할 수 있는가, 실제 남아 있는 자산이 무엇인가”를 먼저 확인해야 합니다.
