광주지방법원 2025타경5217. 전라남도 장흥군 안양면 기산리 564-1, 도로명 기산외기길 21의 근린상가 + 토지 경매입니다. 토지면적은 1,117㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 현재 최저매각가는 55,355,000원입니다. 감정가 108,115,950원에서 3회 유찰된 결과로 현재 회차는 감정가의 51.2%입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준은 비교적 명확합니다. 2020.08.27 설정된 관산농업협동조합 근저당권 채권최고액 68,400,000원이 기준이고, 이후 2023.05.11 영광군수산업협동조합의 가압류 233,049,830원과 2025.03.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 단순히 ‘인수 0원’으로 닫기에는 장석분의 대항력 여부가 미상이고, 명세서에는 지분매각과 공유자 우선매수신고 1회가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5217 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 안양면 기산리 564-1 · 전라남도 장흥군 안양면 기산외기길 21 |
| 용도 | 근린상가 + 토지 |
| 소유자 | 위효숙 |
| 토지 | 1,117㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 계획관리지역 |
| 감정가 / 최저가 | 108,115,950원 / 55,355,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 포함 물건 | 제시외 건물 및 물건(관정 감정가 1,100,000원) · 수목(감나무등 감정가 600,000원) |
| 매각 제외 | 비닐하우스 · 저온저장고 · 태양광발전설비 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸은 명확, 임차인 한 명은 미상
말소기준권리는 2020.08.27 관산농업협동조합 근저당권입니다. 2023.05.11 가압류와 2025.03.21 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2020.08.20에는 변길현과 위효숙이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2023.05.23 변길현의 2분의 1 지분이 위효숙에게 증여로 이전됐습니다. 이번 매각은 명세서 비고상 지분매각으로 기재돼 있어 실제 매각 대상 지분 범위는 입찰 전에 매각목록과 원본을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
임차인 분석
| 점유자 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최의도 | 2021.09.08 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장석분 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 51.2%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저가는 55,355,000원, 감정가 대비 51.2%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래를 근거로 가격 메리트를 확정할 수 있는 상태는 아니므로, 3회 유찰됐다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 토지 공시지가는 ㎡당 35,100원이지만 공시지가는 실거래가격을 대신하는 비교시세가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 55,355,000원 | 247,491,220원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 44,284,000원 | 258,362,942원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 33% | 35,427,200원 | 267,060,320원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,390원 |
| 2. 근저당 · 관산농업협동조합 | 68,400,000원 | 53,958,610원 |
| 3. 가압류 · 영광군수산업협동조합 | 233,049,830원 | 0원 |
| 4. 강제경매 관련 권리 · 영광군수산업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 301,449,830원 중 예상배당 53,958,610원, 미배당 247,491,220원입니다. 신청채권 40,000,000원은 시나리오상 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 계산상 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 장석분의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
④ 토지·현장·환금성 메모
- 토지. 면적 1,117㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 개발촉진지구·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 35,100원입니다. 다만 공시지가는 경매 최저가와 직접 비교할 실거래 시세가 아닙니다.
- 포함 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 물건 가운데 관정 감정가 1,100,000원과 수목 감나무등 감정가 600,000원이 포함됩니다.
- 제외 범위. 비닐하우스·저온저장고·태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 실제 사용범위와 소유관계를 현장에서 분리 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 목록2는 공부상 “스레트지붕”이나 현황은 “기와무늬 강판지붕”으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린상가 + 토지에 지분매각과 제외 설비가 결합된 구조여서, 단순한 최저가 할인율보다 향후 사용·처분 조건을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장석분 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2020.08.27보다 앞서는지 반드시 확인하세요. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 장석분 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 실질취득액이 현재 계산상 55,355,000원에서 달라질 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 지분 범위 원본 대조. 명세서 비고상 지분매각입니다. 실제 매각 대상 지분을 매각목록과 등기 원본에서 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있어 일반 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 매각 제외 설비. 비닐하우스·저온저장고·태양광발전설비는 매각 제외이므로 점유·사용·철거·접근 관계를 현장에서 확인하세요.
- 포함 물건 확인. 관정 1,100,000원과 수목 600,000원은 포함 대상으로 기재돼 있으므로 현존 여부와 위치를 확인하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 3회 유찰·51.2%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “51.2% 할인보다 미상 권리가 먼저다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 최저가 55,355,000원, 감정가 대비 51.2%입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차인 2명 중 1명의 대항력이 미상이라는 점과, 공유자 우선매수신고가 1회 가능하다는 점입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이지만, 장석분의 전입일·보증금·확정일자가 확인되기 전에는 그 0원을 확정값처럼 볼 수 없습니다.
여기에 지분매각, 매각 제외 설비, 공부와 현황의 지붕 차이까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “확인할 사항을 모두 제거한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 권리와 사용범위를 확정하지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
