광주지방법원 2025타경5218. 전남 강진군 마량면 마량리 소재 부동산으로, 사건상 용도는 근린상가 + 토지입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 이보다 복합적입니다. 단독주택으로 이용하는 건물이 있고, 공부상 제조업소인 건물은 현재 창고로 사용됩니다. 제시외 건물에는 차양과 보일러실·창고도 포함됩니다. 일반적인 아파트 경매와는 평가 기준도, 매수층도 다른 유형입니다.

소유자는 강희정으로 표시되어 있고, 등기상 근저당 채무자는 이영길입니다. 2022년 최슬기 명의 근저당권이 설정된 뒤 2024년 최규달 명의 근저당권이 추가됐으며, 이후 최규달이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2022년 최슬기 근저당입니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건은 권리가 말소된다는 사실과 매수 후 토지·건물을 문제없이 사용하거나 처분할 수 있다는 사실을 구별해야 합니다. 특히 일부 건물이 두 필지에 걸쳐 등재되어 있다는 매각물건명세서의 설명은 현장 경계와 건축물의 사용관계를 확인해야 할 직접적인 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 건물 경계는 별도

말소기준권리는 2022.06.09 접수된 을구 1번 최슬기 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이며, 해당 근저당권도 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 뒤 설정된 최규달의 근저당권, 경매개시결정, 강진군수산업협동조합 및 농업협동조합중앙회의 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인·점유관계 — 확인된 임차인 0명

확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 추가하는 구조는 확인되지 않습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.

다만 임차인이 확인되지 않았다는 사실이 곧 공실이나 즉시 인도가 가능하다는 뜻은 아닙니다. 단독주택과 창고로 이용 중인 건물이 있으므로 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능 여부는 현황조사서 및 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 점유나 사용관계가 달리 확인되면 대항력·명도 위험을 다시 분석해야 합니다.

② 가격 구조 — 감정가의 26.21%, 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가 12,541,000원은 감정가 47,840,160원의 26.21%입니다. 여섯 번 유찰되면서 최초 평가금액과 매각 최저가격의 차이가 커졌습니다. 다만 그 차액이 곧바로 투자 수익이나 시장가격 대비 할인액을 의미하지는 않습니다.

이 부동산은 주택·창고·토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 가격의 적정성은 같은 유형의 최근 거래가격, 건물의 실제 사용 가능성, 토지 경계, 인접필지와의 관계 등을 함께 검토해야 판단할 수 있습니다. 감정가 대비 낙찰 최저비율만으로 시세보다 저렴하다거나 수익성이 높다고 평가할 수 없습니다.

7회·8회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 매각 진행 여부와 최저매각가격은 법원 매각공고로 확인해야 합니다. 위 실질취득 비교는 각 최저가에 낙찰되고 확인된 인수권리가 없다는 가정이며 취득세·등기비용·명도 및 수선비용 등은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 12,541,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 625,738원을 제외한 11,915,262원이 최슬기 근저당권에 배당됩니다. 최규달의 후순위 근저당권과 두 건의 가압류에는 예상 배당액이 없습니다.

채권액 합계는 264,944,596원, 채권자 예상배당은 11,915,262원, 예상 미배당액은 253,029,334원입니다. 여기서 근저당권의 금액은 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액 기준이며, 가압류는 청구금액 기준입니다. 실제 확정채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당액은 추정 집행비용을 반영한 시뮬레이션입니다. 집행비용·실제 피담보채무·배당요구·조세채권 등 확정 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 강진군 마량면 마량리 '서중마을' 내에 위치합니다. 주변에는 단독주택 및 전·답 등이 분포하는 기존 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 기호2-(가)는 단독주택, 기호4-(나)는 공부상 제조업소이나 현재 창고로 이용 중입니다. 제시외 건물에는 차양 및 보일러실·창고가 있습니다.
• 건물 구조. 단독주택 부분은 경량철골구조 슁글지붕 단층, 창고로 이용 중인 제조업소 부분은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다. 급·배수설비가 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 조건. 지목은 대, 면적은 271.0㎡이며 부정형·완경사이고 도로접면은 '세로한면(불)'로 표시됩니다. 공시지가는 37,800원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역으로, 연안육역(개발조정연안) 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 향후 증축·용도변경·토지 활용계획은 관련 제한사항을 대조해야 합니다.
• 공부 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없는 것으로 제시됩니다. 다만 매각물건명세서의 건물 위치 비고는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 공동주택과 달리 단독주택·창고·토지가 혼재한 형태입니다. 6회 유찰 이력을 감안하면 향후 재매각 가능성과 실사용 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다. 유찰 원인이 무엇인지는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 목록 대조. 매각되는 토지·건물·제시외 건물의 범위를 목록별로 확인하고, 공동담보 목록과 실제 매각목록을 혼동하지 않아야 합니다.
• 인접필지 1061-1 확인. 목록4 및 제시외 건물 1과 관련된 토지 경계를 확인하고, 건물의 실제 위치와 인접필지 사용관계에 따른 위험을 점검해야 합니다.
• 현재 창고 사용관계 확인. 공부상 제조업소인 건물이 실제 창고로 이용 중이므로 향후 사용할 목적에 맞는 건축물 용도와 적법한 이용 가능성을 검토해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 확인된 임차인은 없지만 단독주택과 창고의 실제 점유자, 사용 경위, 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격의 독립 검증. 감정가 대비 26.21%를 시세 할인율로 취급하지 말고, 인근의 유사한 토지·주택·창고 거래와 실제 활용가치를 따로 비교해야 합니다.
• 6회 유찰 이력 점검. 과거 매각기일과 진행 경과, 현장 상태, 매수 수요를 검토해야 합니다. 추가 유찰가격만을 기준으로 응찰 여부를 결정하는 것은 위험합니다.
• 관리·보수비용 확인. 경량철골 및 판넬 건물의 지붕·외벽·누수·설비 상태를 확인하고, 취득 이후 필요한 비용을 실질취득 판단에 반영해야 합니다.
• 법원 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도, 건축물대장을 대조하고 매각조건 및 입찰보증금 요건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 안전한 저가매수”

이 사건은 권리분석과 물건 자체의 위험이 서로 다른 방향을 가리키는 경매입니다. 2022년 최슬기 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 구조입니다.

그러나 6회 유찰된 현재 최저가 12,541,000원이 시장가치보다 낮다는 결론은 아직 성립하지 않습니다. 주택과 창고가 혼재하고, 일부 건물이 인접필지와 관련되어 등재되어 있으며, 일반적인 아파트와 달리 활용성과 매수층을 개별적으로 검토해야 하기 때문입니다.

예상 미배당액 253,029,334원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 반대로 인수채무가 없다고 해서 경계·점유·수선·환금성 문제가 자동으로 해결되는 것도 아닙니다.

종합 판단은 보수적 C등급. 현재 가격에 대한 단순한 저가매수 평가는 유보해야 합니다. 토지 경계와 실제 매각범위, 건물 이용관계, 주변 시세를 검증한 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다, 낙찰 후 무엇을 실제로 소유하고 사용할 수 있는지에 있습니다.