광주지방법원 2025타경5218. 강진군 마량면 마량리의 근린상가 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호2-(가)는 단독주택, 기호4-(나)는 공부상 제조업소이나 현재 창고로 이용 중이며, 제시외 건물은 차양·보일러실·창고로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2022.06.09. 최슬기의 근저당권 50,000,000원이고, 뒤에 설정된 최규달 근저당권과 두 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 하지만 이 물건은 감정가 47,840,160원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저가가 15,676,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 “감정가 대비 많이 내려왔다 = 시세보다 싸다”라고 결론낼 수 없습니다. 오히려 다회유찰의 원인이 물건 구성과 환금성에 있는지 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5218 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 마량면 마량리 1061-5 |
| 등기 부동산 | 전라남도 강진군 마량면 마량리 1061-1, 1061-5 제1호 · 서중길 9-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 단독주택 · 제조업소(현 창고) · 제시외 차양·보일러실·창고 |
| 토지 | 271.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 강희정 |
| 감정가 / 최저가 | 47,840,160원 / 15,676,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 최규달 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2022.06.09. 설정된 최슬기 근저당권으로 채권최고액은 50,000,000원입니다. 이후 2024.11.12. 최규달 근저당권 100,000,000원, 2025.03.19. 임의경매개시결정, 2025.06.10. 강진군수산업협동조합 가압류 24,934,429원 및 농업협동조합중앙회 가압류 90,010,167원은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 5회 유찰 — 가격보다 먼저 ‘왜 안 팔렸나’를 봐야 한다
현재 회차는 5회 유찰 상태로 최저가 15,676,000원, 감정가의 33% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 12,540,800원, 그 다음은 10,032,640원까지 내려갑니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세와 직접 비교할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 33% | 15,676,000원 | 249,950,764원 |
| 6회 유찰 시 | 26% | 12,540,800원 | 253,029,530원 |
| 7회 유찰 시 | 21% | 10,032,640원 | 255,492,544원 |
③ 예상배당표 (매각가 15,676,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 682,168원 |
| 1. 근저당 · 최슬기 | 50,000,000원 | 14,993,832원 |
| 2. 근저당 · 최규달 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강진군수산업협동조합 | 24,934,429원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,010,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 264,944,596원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 14,993,832원이며 미배당은 249,950,764원입니다. 경매개시 채권자인 최규달의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강진군 마량면 마량리 ‘서중마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 전·답 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호2-(가)는 단독주택, 기호4-(나)는 제조업소이나 현재 창고로 이용 중입니다. 제시외 건물은 차양·보일러실·창고로 이용됩니다.
- 구조. 단독주택은 경량철골구조 슁글지붕 단층, 제조업소·창고는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 기호2-(가), 기호4-(나)는 상하수도시설에 의한 급·배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 271.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역·연안육역에 포함됩니다.
- 공시지가. 37,800원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없으나, 매각물건명세서에서는 목록4의 공부상 용도와 현 이용상태 차이 및 건물 위치 관계가 별도로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 원본 도면과 현황에서 대조해야 합니다.
- 건물 위치 관계. 목록4와 제시외 건물 1이 목록1 및 인접필지 1061-1 양 지상에 등재돼 있다는 비고를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 목록4의 공부상 제조업소와 현 창고 이용 상태가 향후 사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 33%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 현장 시세와 처분 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인. 이미 5회 유찰됐으므로 단순 가격 문제가 아닌 접근성·용도·수요·물건 구성 문제인지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 공동담보, 배당요구 및 매각조건을 등기부·매각물건명세서 원본과 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 임차인은 없고 말소기준권리 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 물건성과 환금성입니다. 감정가 47,840,160원에서 5회 유찰돼 최저가가 15,676,000원, 감정가 33%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 단독주택·제조업소(현 창고)·토지·제시외 건물이 묶인 일괄매각이고, 건물 위치 관계까지 확인해야 합니다. 권리는 안전, 가격 판단은 보류, 현장·물건 확인이 우선인 사건입니다.
