서울중앙지방법원 2025타경1352. 신림동 파로스프라자 비동 지1층 비24호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 층은 지1층이지만 토지 단차 때문에 건물 서측에서 진입할 때는 지상 1층처럼 이용되고 있습니다. 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 60,800,000원, 감정가의 64%입니다.
표면적인 말소기준권리는 2018년 4월 19일 수협은행 근저당권 32,400,000원입니다. 이후의 국세 압류, 조인재 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 연혁을 앞부분부터 읽지 않으면 혼선이 생깁니다. 2016년의 구 근저당권·가등기·가처분·다수 압류와 가압류는 2018년 공매 당시 말소된 기록이 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비24호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 층 이용상태 | 등기·건축물대장상 지1층 · 서측 진입 시 토지 단차로 지상1층처럼 이용 |
| 소유자 | 주식회사해피드림 (2018.04.19. 공매로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 60,800,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 71,924,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 2018년 공매 말소를 먼저 읽어야 한다
2016년에는 수산업협동조합중앙회 근저당 240,000,000원, 우리은행 근저당 96,000,000원, 배석규의 소유권이전청구권 가등기와 신용보증기금 가처분, 다수의 압류·가압류가 등기됐습니다. 그러나 2018.04.19. 공매로 주식회사해피드림에 소유권이 이전되면서 구 근저당권, 가등기, 가처분, 압류·가압류가 말소된 기록이 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 3명, 1곳은 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에 나타난 실제 점유자는 3명입니다. 장경승과 장인창은 전입일이 말소기준권리인 2018.04.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 하나물류(장순범)는 점유 시작일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 점유자 | 전입·점유일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경승 | 2020.04.21 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인창 | 2022.10.01 | 10,000,000원 / 330,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하나물류(장순범) | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
③ 가격·환금성 — 64%라도 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저가는 60,800,000원으로 감정가 95,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 물건이나 유사 면적의 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 파로스프라자는 2009년 4월 20일 준공, 19호 규모로 파악되며, 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이므로 임대수익·공실·업종 적합성과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,494,400원 |
| 2. 구 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 240,000,000원 | 59,305,600원 |
| 3. 구 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 구 가압류 · 신용보증기금 | 466,364,585원 | 0원 |
| 5. 구 가압류 · 주식회사 우리은행 | 194,862,981원 | 0원 |
| 6. 구 가압류 · 중소기업은행 | 15,084,711원 | 0원 |
| 7. 구 가압류 · 안동하 외 | 62,918,840원 | 0원 |
| 8. 구 가압류 · 박외택 외 | 32,377,040원 | 0원 |
| 9. 구 가압류 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 10. 근저당 · 수협은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 조인재 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정상 총 채권액은 1,530,008,157원, 채권자 배당액은 59,305,600원, 미배당액은 1,470,702,557원입니다. 다만 2018년 공매 당시 말소된 과거 권리가 배당순위에 포함된 상태이므로 실제 배당표로 확정해 해석해서는 안 됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난향초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·다가구주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 층 특성. 공부상 지1층이지만 토지 단차로 서측에서는 지상1층처럼 출입합니다. 실제 가시성·접근성은 현장 동선에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지 조건. 전체 토지는 1,779.8㎡, 평지·사다리형·광대로 한 면 접면이며 공시지가는 ㎡당 6,656,000원입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 별도 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하나물류 점유권원. 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금과 월세, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 2018년 공매 말소된 구 권리들이 현재 등기에 남아 있지 않은지 접수번호까지 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리·가처분·가등기 또는 점유자 관련 특별매각조건이 기재돼 있는지 확인하세요.
- 배당표 불일치 해소. 신청채권자 수협은행의 배당액이 0원으로 계산된 근거와 구 근저당권이 배당순위에 포함된 이유를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세와 지방세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 지하층 현장 확인. 서측 지상 진입 구조, 전면 노출도, 채광, 습기, 배수, 간판 설치 가능성과 실제 영업 동선을 확인하세요.
- 수익성 검증. 실거래가가 없으므로 주변 근린시설 임대료·공실률·관리비·업종 제한을 조사해 적정 입찰가를 역산하세요.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 2018년 공매 처분 결과가 현재 경매에 미치는 사항이 없는지 확인하세요.
맺으며 — “64%”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 64%까지 내려온 저가 매물처럼 보입니다. 하지만 실거래 비교가 없고, 근린생활시설이라는 용도 특성상 감정가 할인율만으로 적정가를 판단할 수 없습니다. 권리 측면에서도 2018년 공매로 과거 권리가 말소된 기록은 긍정적이지만, 하나물류의 점유관계가 미상이고 예상배당 순위가 등기 말소 이력과 맞지 않습니다.
따라서 이 물건의 결론은 가격 검토보다 서류 정합성 확인이 먼저입니다. 하나물류의 대항력과 보증금 승계 가능성을 해소하고, 최신 등기·매각물건명세서·세금·배당순위를 일치시킨 뒤에야 현재 최저가 60,800,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 낮은 가격이 확인되지 않은 위험을 충분히 보상하는지 알 수 없는 사건입니다.