광주지방법원 2025타경5221. 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 1318-7 소재 근린상가 + 토지입니다. 감정평가상 건물의 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 토지는 589.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 계획관리지역에 속합니다. 이번 매각에는 측백나무·백일홍나무 등 수목 감정가 610,000원도 포함되어 일괄매각됩니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 신의섭이고, 말소기준권리는 2021.04.14. 설정된 목포수산업협동조합 채권최고액 72,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.09.03. 설정된 허자윤의 60,000,000원 근저당권과 2025.03.20. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 안양농업협동조합의 104,000,000원 근저당권은 2021년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5221 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 1318-7 · 전라남도 장흥군 대덕읍 산정구평길 368 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 · 기본적인 급배수위생설비 |
| 토지 | 589.1㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 신의섭 |
| 감정가 / 최저가 | 190,061,900원 / 49,824,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 61,394,531원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 일괄매각 | 수목(측백나무, 백일홍나무 등 감정가 610,000원) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 경매의 말소기준은 을구 3번 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 토지와 공동담보로 설정돼 있으며 채권최고액은 72,000,000원입니다. 이후 설정된 허자윤 근저당권 60,000,000원과 2025.03.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰 자체가 시장의 경고
감정가는 190,061,900원이지만 현재 최저매각가는 49,824,000원으로, 현재 회차 표기는 감정가의 26%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 별도 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
오히려 중요한 신호는 6회 유찰입니다. 감정평가상 주변은 농경지와 농가주택 등이 소재하는 농촌지대이고, 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 이런 비주거·지역형 자산은 아파트처럼 표준화된 거래시장이 아니므로, 낮은 최저가보다 실제 임대수요·영업수요·재매각 가능성을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,296,832원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 72,000,000원 | 48,527,168원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 허자윤 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권최고액 합계 132,000,000원 중 48,527,168원이 배당되고, 미배당은 83,472,832원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 49,824,000원 | 48,527,168원 | 83,472,832원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 39,859,200원 | 38,741,734원 | 93,258,266원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 31,887,360원 | 30,913,388원 | 101,086,612원 | 0원 |
신청채권 청구액은 61,394,531원이고, 현재 회차에서 신청채권자 배당 예상액은 48,527,168원으로 전액 충족되지 않습니다. 7회와 8회 유찰 시에도 각각 38,741,734원, 30,913,388원으로 더 줄어드는 구조입니다. 이는 매수인에게 채권이 승계된다는 의미가 아니라, 매각대금이 채권 규모에 비해 부족하다는 뜻입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 “구평마을” 내에 위치하며, 주변은 농경지와 농가주택 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층입니다.
- 토지. 589.1㎡의 대지로, 상업용·평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 농업진흥구역과 농림지역은 접합니다.
- 공시지가. 18,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·영업자·사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 측백나무·백일홍나무 등 감정가 610,000원의 수목이 포함됩니다.
- 공동담보 확인. 목포수산업협동조합과 허자윤 근저당은 토지와 공동담보로 기재돼 있으므로 토지·건물 등기 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 수익성 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 싸다고 단정하지 말고 실제 임대료·영업수요·대체 매물 가격을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 농촌지대의 근린생활시설이라는 이용특성과 6회 유찰 이력을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 환금성
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2021.04.14. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 아파트가 아니라 근린상가 + 토지이고, 주변은 농경지·농가주택 중심의 농촌지대입니다. 더구나 이미 6회 유찰됐습니다.
따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸게 사면 된다”가 아니라, 실제 사용할 사람 또는 다시 살 사람이 있는지를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리 부담은 낮지만, 유찰 횟수와 비주거 자산의 환금성 때문에 종합적으로는 보수적인 접근이 맞습니다.
