부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 2층 201호, 집합건축물대장상 다세대주택 용도의 물건입니다. 감정가 195,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 136,500,000원입니다. 겉으로는 70% 회차라 가격이 내려와 보이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 임차인 10명과 미상 점유자입니다. 말소기준권리는 2022.12.14. 접수된 을구 1번 근저당권이고, 이후 전세권·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 임차인 표가 단순하지 않습니다. 정수빈·김용천·최지영·이상중·조아라·이지훈·배정아·박다해·서태우는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 전철호는 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상입니다. 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 有로 단정하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 2층201호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.14. 근저당
말소기준권리는 2022.12.14. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이고 채무자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 을구 2번 김우태 전세권은 2023.06.14. 설정되었으나 2023.09.01. 해지로 말소되었습니다. 경매개시결정은 2023.11.21. 접수로 말소기준 이후입니다. 등기상 민간임대주택등기와 부산회생법원 재산보전처분이 보이므로, 입찰 전 원본에서 제한사항의 현재 효력은 반드시 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 승계 중복신고 없음
보증기관 승계나 대위변제 신고가 아니므로 아래 10명은 실제 임차인 10명으로 보아야 합니다. 보증금은 모두 미상으로 표시되어 있어 보증금을 임의 합산하지 않습니다. 전입일이 확인되는 9명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 전철호는 전입신고일 자체가 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 배지 | 우선변제·승계 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 보증금 미상 승계 아님 |
| 정수빈 | 2023.08.25 | 2024.01.25 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
| 김용천 | 2023.10.11 | 2024.04.08 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
| 최지영 | 2023.01.30 | 2023.12.08 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
| 이상중 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
| 조아라 | 2023.02.17 | 2024.01.31 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
| 이지훈 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
| 배정아 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
| 박다해 | 2023.01.25 | 2023.12.08 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
| 서태우 | 2023.03.13 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,711,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 1,760,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 김우태 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 136,500,000원 가정 시 채권자 총 청구 1,910,000,000원 중 133,789,000원만 배당되고, 미배당은 1,776,211,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 전철호의 전입·보증금 미상 리스크는 별도 확인 항목입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 “대천초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)입니다. 본 리포트의 용도는 데이터의 usage_label과 감정 이용상태에 따라 다세대로 정리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 상대보호구역 등 제한사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 총 11세대, 사용승인일 2022.11.22.인 소규모 집합건물입니다. 데이터상 최근 실거래 금액은 없고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전철호 확인. 전입신고일·보증금·계약서·점유 부분을 확인하세요. 이 항목이 정리되기 전에는 인수 0원 물건으로 단정하면 안 됩니다.
- 임차인 10명 원본 대조. 보증기관 승계가 아닌 실제 임차인 10명입니다. 보증금이 모두 미상이라 임대차계약 원본과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 제한의 현재 효력을 원본으로 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23. 보전처분 등기가 있습니다. 매각절차 및 말소 여부를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 최저가 136,500,000원만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 실질취득 기준은 최저가 + 확정 인수 0원이지만, 미상임차인 리스크를 반영해야 합니다.
맺으며 — “70% 회차”보다 “미상 임차인”이 먼저다
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 136,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 결론은 “가격이 내려왔으니 메리트 있다”가 아닙니다. 등기상 말소기준은 명확하고 다수 임차인은 후순위 전입으로 정리되지만, 전철호의 전입일·보증금 미상이 남아 있습니다. 즉, 확정 인수액은 0원으로 계산되더라도 원본 확인 전까지는 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 가격은 보류, 임차인 확인이 먼저. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 미상 점유자를 얼마나 정확히 닫느냐입니다.