부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 엘이즈디30 2층 203호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) 용도 건물입니다. 감정가는 265,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 185,500,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%라 할인폭이 눈에 들어오지만, 권리분석의 첫 줄은 가격이 아니라 임차인과 점유관계입니다. 현황조사·문건접수 기준으로 실제 임차인으로 볼 수 있는 이름이 10명 확인되고, 그중 1명은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다.
말소기준권리는 2022.12.14 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이고, 근저당권자는 광안신용협동조합 및 부산거제신용협동조합으로 기재되어 있습니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구에 민간임대주택등기와 재산보전처분이 보이므로, 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서 보완 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 2층203호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.14 근저당
말소기준권리는 2022.12.14 을구 1번 근저당권입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 갑구 1-1의 민간임대주택등기와 갑구 3의 보전처분은 단순한 후순위 가압류처럼 처리할 성격이 아니므로, 입찰 전 원본 서류에서 현재 효력과 매각조건 반영 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 10명, 보증기관 승계 없음
tenants 데이터상 is_subrogation/is_guarantor가 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인 신고는 10명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상인 항목이 많아, 우선변제와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 전입 미상 / 배당요구 미상 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2023.08.25 / 2024.01.25 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 김용천 | 2023.10.11 / 2024.04.08 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2023.01.30 / 2023.12.08 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 이상중 | 2023.07.26 / 배당요구 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2023.02.17 / 2024.01.31 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 이지훈 | 2023.04.17 / 배당요구 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 배정아 | 2023.04.19 / 배당요구 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 박다해 | 2023.01.25 / 2023.12.08 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 서태우 | 2023.03.13 / 배당요구 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 1,760,000,000원 | 182,103,000원 |
| 미배당 | - | 1,577,897,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 미반영입니다. 특히 임차인 보증금이 미상인 상태이므로, 배당요구 및 소액임차 여부 확인 전까지 배당표를 확정값으로 보면 안 됩니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 1,577,897,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 1,632,767,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 1,671,141,111원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 “대천초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구가 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다.
- 단지·건물. 엘이즈디30은 총 11세대, 사용승인일은 2022.11.22이며, 대상 면적은 29.9㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 점유 확인. 전입신고일·보증금·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서 보완과 주민등록 전입세대 열람을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 10명. 모든 임차인 항목의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 우선변제·최우선변제 가능성을 배당표에서 제외한 채 낙관하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 제한이 매각 후 어떻게 정리되는지 원본 확인이 필요합니다.
- 재산보전처분. 갑구 3에 2024.01.16 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있습니다. 경매절차와 매각조건에 반영된 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 근거 부재. 실거래가 데이터가 없으므로, 최저가 185,500,000원만 보고 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 “미상 1명”이 더 중요하다
이 물건은 감정가 265,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 185,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래가가 제공되지 않았고, 실제 임차인 10명 중 전철호는 전입일·보증금이 미상입니다. 예상배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있지만, 보증금 미상 점유자가 있는 사건에서는 그 숫자를 확정 인수 0으로 받아들이면 안 됩니다. 결론은 간단합니다. 가격은 내려왔지만, 권리·점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 사건입니다.