부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 2층 204호, 용도는 다세대입니다. 감정가는 265,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저가는 185,500,000원입니다. 얼핏 보면 감정가의 70%라 싸 보이지만, 이 사건은 가격보다 점유·임차 정보의 빈칸이 먼저입니다. 말소기준은 2022.12.14 을구 1번 근저당권이고, 그 뒤에 들어온 전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기와 보전처분, 그리고 현황조사상 다수 점유자는 입찰 전 원본 대조가 필요한 항목입니다.
특히 전세권자 정수빈의 전세권은 2023.10.20 설정으로 말소기준보다 늦습니다. 전입일도 2023.08.25로 말소기준 이후라 데이터상 대항력은 없습니다. 하지만 현황조사에는 정수빈 외에도 여러 명의 점유자가 나타나고, 전철호는 전입신고일·보증금이 모두 미상입니다. 이 경우 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 반대로 “인수 위험 없음”이라고 확정해도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 2층204호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 주거용건물 29.9㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 말소기준 | 2022.12.14 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 미상 항목은 확인
권리의 축은 단순합니다. 2022.12.14 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 을구 2번 전세권 150,000,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 전세권자 정수빈에게 돌아가는 예상배당도 0원입니다. 즉, 등기 순위만 보면 후순위 소멸형입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 10명, 승계 중복신고 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 아래 인원은 보증기관 중복이 아니라 실제 임차인·점유자 10명으로 보아야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 미상이고, 전철호는 전입신고일도 미상입니다.
| 성명 | 전입 / 배당요구 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 전입 미상 / 배당요구 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 전입신고일·보증금 미상 |
| 정수빈 | 2023.08.25 / 2024.01.25 | 150,000,000원(전세권) | 없음 | 배당요구·미상 | 승계 아님 전세권 후순위·예상배당 0원 |
| 김용천 | 2023.10.11 / 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 승계 아님 전입 말소기준 이후 |
| 최지영 | 2023.01.30 / 2023.12.08 | 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 승계 아님 전입 말소기준 이후 |
| 이상중 | 2023.07.26 / 배당요구 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 전입 말소기준 이후 |
| 조아라 | 2023.02.17 / 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 승계 아님 전입 말소기준 이후 |
| 이지훈 | 2023.04.17 / 배당요구 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 전입 말소기준 이후 |
| 배정아 | 2023.04.19 / 배당요구 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 전입 말소기준 이후 |
| 박다해 | 2023.01.25 / 2023.12.08 | 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 승계 아님 전입 말소기준 이후 |
| 서태우 | 2023.03.13 / 배당요구 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 전입 말소기준 이후 |
③ 가격·회차 — 실거래 대신 미배당을 본다
제공 데이터에는 이 호실과 직접 비교할 실거래가가 없습니다. 단지 통계도 총 11세대, 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰가 없음으로 표시됩니다. 그래서 이 사건은 시세 대비 저렴함보다 회차별 미배당 규모와 점유 리스크를 함께 보는 쪽이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 1,727,897,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 1,782,767,901원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 1,821,141,111원 | 0원* |
* 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 전철호의 전입신고일·보증금 미상 문제는 이 계산 밖의 확인 항목입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,397,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 1,760,000,000원 | 182,103,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 정수빈 | 150,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 185,500,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,397,000원을 제외한 182,103,000원이 근저당권 배당으로 흡수됩니다. 후순위 전세권 150,000,000원은 예상배당 0원이고, 소유자 교부도 0원입니다. 채권자 총 미배당은 1,727,897,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 소재 “대천초등학교” 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 특화경관지구이며, 공시지가 2,233,000원/㎡, 토지면적 151.4㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 데이터상 없음으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·점유 부분을 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 이 한 명이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 정수빈 전세권. 전세권 150,000,000원은 후순위이고 예상배당 0원입니다. 소멸 구조라도 명도·분쟁 가능성은 별도 점검이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 말소 여부와 임대의무기간 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 보전처분. 갑구 3 보전처분은 데이터상 매각소멸 표시가 없습니다. 등기 원본과 매각물건명세서에서 처리 방향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 제공 데이터에 실거래 비교가 없으므로 최저가 185,500,000원만 보고 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 70%”보다 “미상 점유”가 먼저다
이 물건은 말소기준 이후의 전세권이 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 여기까지만 보면 단순한 후순위 소멸형입니다. 그러나 실제 점유자가 10명이고, 그중 전철호는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 민간임대주택등기와 보전처분도 원본 확인 대상입니다. 결론은 명확합니다. 권리의 뼈대는 소멸형, 실전 판단은 보류형입니다. 최저가가 내려왔다는 이유만으로 접근하기보다, 미상 점유자의 대항력·보증금 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.