🏷️ 70% 🧾 인수 0원 👥 실제 10명 ⚠️ 미상 2건
한 줄 평 감정가 2.04억에서 1회 유찰되어 최저가는 142,800,000원입니다. 말소기준은 2022.12.14. 을구 1번 근저당이고, 확인된 임차권등기·전입자 대부분은 그 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전입일·보증금 미상 점유자가 있어, “인수 0원 산정”만 보고 단순 안전물건으로 보기는 어렵습니다.부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 3층 302호, 자료상 대상면적 22.26㎡의 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.12.14. 소유권보존과 동시에 채권최고액 1,760,000,000원의 공동근저당이 설정됐습니다. 이 을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 김용천 임차권등기는 말소기준 뒤 권리라 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 난점은 선순위 보증금을 떠안는 전형적 대항력 인수형이 아니라, 다수 점유자·임차인 신고와 미상 항목입니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 2022.12.14. 말소기준 뒤라 대항력이 없다고 정리되지만, 전철호 및 매각물건명세서의 ‘내용없’ 항목은 전입일·보증금이 미상입니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 현장·명세서 원본 확인 없이 0원 리스크로 넘기기도 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 3층302호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 자료상 대상면적 22.26㎡ · 면적 매칭 false |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (2022.12.14. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 말소기준 | 2022.12.14. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.14. 근저당
을구 1번 공동근저당권은 채권최고액 1,760,000,000원으로, 광안신용협동조합과 부산거제신용협동조합이 근저당권자로 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 갑구 1-1의 민간임대주택등기와 갑구 3번 보전처분은 단순 금전권리와 성격이 달라, 등기부 원본과 매각물건명세서에서 효력·소멸 여부를 따로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 성명 확인 10명, 미상 2건
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 문제는 없지만, 성명 확인 임차인·점유자가 10명으로 많고, 전입일·보증금 미상 항목이 남아 있습니다. 김용천의 임차권등기 보증금 20,000,000원은 말소기준 뒤 전입·확정일자라 매수인 인수금액으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 전입 미상 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 정수빈 | 2023.08.25 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 2024.01.25 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최지영 | 2023.01.30 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 2023.12.08 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이상중 | 2023.07.26 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 조아라 | 2023.02.17 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 2024.01.31 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이지훈 | 2023.04.17 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 배정아 | 2023.04.19 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박다해 | 2023.01.25 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 2023.12.08 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 서태우 | 2023.03.13 / 확정 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김용천 | 2023.10.11 / 2023.10.11 | 20,000,000원 / 월 600,000원 | 2023.12.29 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
| 내용없 | 전입 미상 / 확정 미상 | 0원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 1,760,000,000원 | 140,000,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 선순위 근저당에서만 미배당 1,619,999,200원이 발생합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유자 관련 원본 확인은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 “대천초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)입니다. 본 사건 용도 라벨은 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구가 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 총 11세대, 사용승인일 2022.11.22.의 소규모 단지입니다. 마지막 실거래금액과 마지막 실거래일은 자료상 null이며, 소규모 다세대 특성상 환금성은 아파트보다 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전철호와 ‘내용없’ 항목은 전입일·보증금 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대열람, 주민등록 전입 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 김용천 임차권등기. 임차보증금 20,000,000원, 전입·확정일자 2023.10.11.입니다. 말소기준 뒤라 인수로 합산하지 않지만, 명도와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항 및 제44조 관련 등기가 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 있으므로 낙찰 후 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.23. 보전처분 등기가 있고 금지사항은 양도, 저당권 또는 임차권 설정, 기타 일체의 처분행위 금지입니다. 경매 매각과의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 근저당 미배당이 1,619,999,200원입니다. 채권자 배당 부족 자체가 매수인 인수는 아니지만, 말소·배당 구조 확인은 필수입니다.
- 관리비·명도. 다수 전입자와 소규모 집합건물 특성상 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 점유자, 이사 협의 비용을 별도 예산으로 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구 서류, 전입세대열람 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 산정”과 “안전”은 다르다
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다. 말소기준은 2022.12.14. 을구 1번 근저당이고, 전입일이 확인된 임차인들은 모두 그 뒤라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 실제 성명 확인 점유자 10명, 전입·보증금 미상 2건, 민간임대주택등기, 보전처분이 겹쳐 있습니다. 결론은 권리상 큰 인수는 보이지 않지만, 서류·현장 확인 없이는 낮게 들어가도 불편한 물건입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 미상 점유와 등기상 제한사항을 얼마나 정확히 걷어내느냐입니다.