부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 3층 303호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태도 “집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)”로 되어 있어, 이 물건을 아파트로 보면 안 됩니다. 최저가는 1회 유찰 후 185,500,000원, 감정가 265,000,000원의 70%입니다.
권리의 출발점은 분명합니다. 2022.12.14. 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 표를 보면 단순하지 않습니다. 실제 임차인·점유자로 보이는 신고가 다수이고, 그중 전철호는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 보증금·전입일이 확인되지 않는 점유자는 대항력 ‘있음’으로 단정할 수 없지만, 반대로 인수위험이 완전히 해소됐다고 말할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 3층303호 (대연동, 엘이즈디30) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 엘이즈디30 · 대상면적 29.9㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.12.14. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원, 채무자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기도 함께 확인됩니다. 이후 2023.11.21. 임의경매개시결정, 2025.03.13. 최지영의 주택임차권등기가 올라왔습니다.
② 임차인·점유자 — 등기임차권은 후순위, 미상 점유자는 남는다
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으므로, 자료상 보증기관 중복신고를 제외할 대상은 없습니다. 다만 아래 임차인·점유자 중 상당수는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 전철호는 전입신고일도 미상이라 “대항력 없음”으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입/확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 정수빈 | 미상 | 2023.08.25 / 미상 | 미상 | 2024.01.25 | 대항력 없음 후순위 |
| 김용천 | 미상 | 2023.10.11 / 미상 | 미상 | 2024.04.08 | 대항력 없음 후순위 |
| 이상중 | 미상 | 2023.07.26 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 후순위 |
| 조아라 | 미상 | 2023.02.17 / 미상 | 미상 | 2024.01.31 | 대항력 없음 후순위 |
| 이지훈 | 미상 | 2023.04.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 후순위 |
| 배정아 | 미상 | 2023.04.19 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 후순위 |
| 박다해 | 미상 | 2023.01.25 / 미상 | 미상 | 2023.12.08 | 대항력 없음 후순위 |
| 서태우 | 미상 | 2023.03.13 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 후순위 |
| 최지영 | 건물 전부 | 2023.01.30 / 미상 | 170,000,000원 | 2025.03.13 | 대항력 없음 임차권등기 후순위 |
| 내용없 | - | 2023.01.30 / 2023.01.30 | 0원 | 2023.12.08 | 대항력 없음 후순위 |
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,397,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · - | 1,760,000,000원 | 182,103,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이고, 전입신고일·보증금 미상 점유자의 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 낮아져도 확인할 것은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 1,577,897,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 1,632,767,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 1,671,141,111원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 “대천초등학교” 북서측 인근, 부근은 공동주택·단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 총 11세대, 사용승인일은 2022.11.22입니다. 단지 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 0.0으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 “있음”으로 단정할 수는 없지만, “없음”으로도 단정하면 안 됩니다.
- 임차권등기 확인. 최지영 임차권등기는 보증금 170,000,000원, 전입 2023.01.30, 임차권등기 2025.03.13으로 자료화되어 있습니다. 말소기준 이후 권리인지 원본으로 재확인하세요.
- 다수 점유자 구조. 정수빈·김용천·이상중·조아라·이지훈·배정아·박다해·서태우 등 다수 이름이 현황조사와 문건접수에 등장합니다. 실제 점유 호수와 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자·임대의무기간 관련 제한을 원본에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 소규모 다세대는 관리비·공용부분 비용과 실제 점유자 명도 협의가 가격보다 더 큰 변수가 될 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·전입세대열람 원본을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 “미상”이 더 크다
최저가 185,500,000원은 감정가 265,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 한 번 유찰된 할인물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 미상 점유자입니다. 최지영 임차권등기는 후순위로 정리되는 구조지만, 전철호처럼 전입신고일과 보증금이 미상인 항목은 별도 확인 전까지 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 권리 일부는 정리되지만, 조사 미완성 리스크가 남아 있는 물건입니다. 입찰은 원본 확인 후, 미상 리스크를 가격에 충분히 반영할 때만 검토할 만합니다.