부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 엘이즈디30 3층 304호, 용도는 다세대입니다. 집합건축물대장상 이 건물은 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 구조로 기재되어 있지만, 이 사건의 용도 표시는 다세대입니다. 감정평가상 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 섞인 지역이고, 대천초등학교 북서측 인근에 위치합니다.
권리의 출발점은 2022.12.14 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이고, 채무자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 그 뒤의 임의경매개시결정과 이상중의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만, 점유자 중 전철호는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 사람은 대항력을 “없다”고 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 3층304호 (대연동, 엘이즈디30) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 엘이즈디30 · 총 11세대 · 대상면적 29.9㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.02 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.14 근저당
말소기준은 2022.12.14 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 1,760,000,000원 규모의 공동담보 근저당이고, 이후 2023.11.21 임의경매개시결정, 2025.05.30 이상중의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리입니다. 이상중의 임차보증금은 150,000,000원으로 확인되지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023.07.26으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유자 표 — 승계 중복은 없지만, 미상 점유가 남는다
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 이 표의 10명은 승계 중복으로 합산 제외할 보증기관이 아니라 실제 임차인/점유자 신고 10명으로 보아야 합니다. 다만 보증금이 확인되는 사람은 등기부 임차권등기의 이상중 150,000,000원뿐이고, 나머지 보증금은 미상입니다. 특히 전철호는 전입신고일도 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 / 미상 | 전입 미상 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 전입신고일·보증금 미상 |
| 정수빈 / 미상 | 2023.08.25 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
| 김용천 / 미상 | 2023.10.11 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
| 최지영 / 미상 | 2023.01.30 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
| 조아라 / 미상 | 2023.02.17 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
| 이지훈 / 미상 | 2023.04.17 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
| 배정아 / 미상 | 2023.04.19 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
| 박다해 / 미상 | 2023.01.25 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
| 서태우 / 미상 | 2023.03.13 / 확정 미상 | 보증금 미상 / 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
| 이상중 / 건물 전부 | 2023.07.26 / 2023.06.30 | 150,000,000원 / 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 승계 아님 임차권등기 · 말소기준 이후 전입 |
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 1,760,000,000원 | 182,103,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 185,500,000원 기준 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 전철호의 전입·보증금 미상 리스크는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대천초등학교 북서측 인근입니다. 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 상대보호구역 등이 표시되어 있고, 토지면적은 151.4㎡입니다. 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 총 11세대이며, 데이터상 최근 낙찰가와 최근 낙찰일은 없습니다. 소규모 다세대는 아파트형 대단지보다 매수층이 좁을 수 있어 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전철호 원본 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 이 사람은 대항력 없음으로 단정하지 말고 주민등록, 점유, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 이상중 임차권등기 확인. 보증금 150,000,000원, 임대차계약일자 2023.06.30, 주민등록일자·점유개시일자 2023.07.26입니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 임차권등기 말소 절차는 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 금전 인수액은 데이터에 없지만, 임대의무·등록 말소·승계 여부는 원본으로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 기재되어 있습니다. 경매 진행과 말소 관계를 등기 원본과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 표본이 제공되지 않았습니다. 감정가 265,000,000원과 최저가 185,500,000원이 실제 시장가 대비 어느 위치인지 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 명도. 다수 점유자 신고가 있는 만큼 인도명령, 명도 협의, 공용부분 관리비 체납 여부를 사전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 “미상 점유”가 더 중요하다
이 사건의 표면은 단순해 보입니다. 감정가 265,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 185,500,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리분석에서 가장 위험한 문구는 “미상”입니다. 전철호는 전입신고일도, 보증금도 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 있다고 단정해서도 안 되지만, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
따라서 이 물건은 “할인된 다세대”가 아니라 점유·임대차 확인이 선행되어야 하는 다세대입니다. 이상중의 임차권등기는 말소기준 이후라 인수형으로 보긴 어렵지만, 전철호의 미상 점유와 민간임대주택등기, 보전처분 확인이 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 배당표상 인수 0원은 긍정적이나, 원본 확인 전까지 공격 입찰은 보류입니다.