부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 4층 402호, 집합건물 중 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태에는 1-8, 10-12호는 공동주택(다세대주택), 9호는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있고, 이 물건은 사건의 용도표시상 다세대입니다. 최저가는 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰되어 142,800,000원입니다.
권리의 출발점은 단순합니다. 2022.12.14 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 조아라 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난점은 등기부가 아니라 현황조사상 여러 점유자입니다. 전입신고일·보증금이 모두 확인되지 않는 전철호와 매각물건명세서상 “내용없” 항목은 대항력 유무를 확정할 수 없어, 입찰 전 원본 확인 없이는 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 4층402호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 22.26㎡ · 엘이즈디30 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 남는다
말소기준은 2022.12.14 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 함께 기재되어 있고, 2023.11.21 임의경매개시결정, 2024.01.23 보전처분, 2024.04.12 조아라의 주택임차권등기가 뒤따릅니다. 조아라 임차권은 주민등록일자 2023.02.17, 확정일자 2023.02.09로 말소기준 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 11명, 보증기관 승계신고 없음
tenants 데이터상 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고로 제외할 항목은 없고, 표시는 실제 임차인·점유자 11명 기준입니다. 다만 보증금·확정일자가 비어 있는 항목이 많아, 그 금액을 합산하거나 대항력 유무를 단정하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입/주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정수빈 | 미상 | 2023.08.25 | 미상 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김용천 | 미상 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최지영 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이상중 | 미상 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지훈 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 배정아 | 미상 | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박다해 | 미상 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서태우 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조아라 | 건물 전부 | 2023.02.17 | 2023.02.09 | 20,000,000원 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 내용없 | 미상 | 미상 | 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · - | 1,760,000,000원 | 140,000,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,760,000,000원 중 140,000,800원만 배당되어 미배당 1,619,999,200원이 발생합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 점유자 리스크는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 “대천초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이고, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 총 11세대, 사용승인일 2022.11.22로 표시됩니다. 소규모 집합건물 특성상 대단지 아파트보다 매수층이 좁을 수 있어 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 142,800,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 미상 점유자 확인. 전철호와 “내용없” 항목처럼 전입일·보증금이 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입세대 열람을 대조해야 합니다.
- 조아라 임차권등기. 보증금 20,000,000원, 주민등록 2023.02.17, 확정일자 2023.02.09, 임차권등기 2024.04.12입니다. 데이터상 대항력은 없으나, 배당요구와 임차권등기 말소 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 관련 문구가 있으므로, 낙찰 후 임대사업자 지위나 제한사항 승계 여부를 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 재산보전처분 등기가 있으므로 매각으로 정리되는 범위와 잔존 여부를 법원 문건에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 직접 확인하고, 보증금 미상 항목을 해소한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 미상 점유 해소
이 사건은 등기상 말소기준이 분명해 보이지만, 입찰 결론은 단순하지 않습니다. 조아라 임차권등기는 말소기준 이후라 데이터상 대항력 없음으로 정리되지만, 현황조사상 전입일·보증금 미상 점유자가 남아 있습니다. 게다가 민간임대주택등기와 보전처분, 11세대 소규모 다세대라는 환금성 요소도 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 권리는 일부 정리 가능, 점유·명세서 확인 전 가격은 보류입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 공격적으로 들어갈 물건은 아닙니다.