부산지방법원 2023타경109997. 부산 남구 대연동 ‘엘이즈디30’ 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 섞인 집합건물이고, 403호는 제공 데이터상 다세대 사건으로 분류됩니다. 말소기준은 2022.12.14 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원, 근저당권자는 광안신용협동조합·부산거제신용협동조합으로 기재되어 있습니다.
표면적으로는 말소기준 이후 임차권등기와 경매개시결정이 모두 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 임차인 표를 열어보면 결론이 단순하지 않습니다. 신고상 임차·점유자는 10명이고, 보증기관 대위·승계 신고자는 0명입니다. 이 중 다수는 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 전철호는 전입신고일 자체가 미상입니다. 보증금도 미상입니다. 따라서 “인수 0원 확정”이라고 닫기 전, 매각물건명세서·현황조사·전입세대열람 원본 대조가 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경109997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56, 4층403호 (대연동,엘이즈디30) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 612,237,207원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.14 근저당
을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 이지훈의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 1-1 민간임대주택등기와 갑구 3 보전처분은 단순한 금전채권 말소 흐름과 성격이 달라, 입찰 전 원본 등기부에서 말소·촉탁 처리 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 보증기관 승계 0명, 신고자 10명
보증기관 대위·승계로 보이는 신고자는 없습니다. 따라서 보증기관 중복신고를 보증금에 합산할 이슈는 제공 데이터상 없습니다. 문제는 보증기관이 아니라 전입·보증금 미상 점유자입니다.
| 성명 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계아님 |
| 정수빈 | 2023.08.25 | 미상 | 미상 | 2024.01.25 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
| 김용천 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 2024.04.08 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
| 최지영 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 2023.12.08 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
| 이상중 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
| 조아라 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 2024.01.31 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
| 배정아 | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
| 박다해 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 2023.12.08 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
| 서태우 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
| 이지훈 | 2023.04.17 | 2023.03.22 | 170,000,000원 | 2025.04.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계아님 |
이지훈의 임차권등기는 임차보증금 170,000,000원, 임대차계약일자 2023.03.22, 주민등록·점유개시일자 2023.04.17로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준권리인 2022.12.14보다 뒤입니다. 따라서 이지훈 보증금은 “대항력 있는 임차인의 보증금 인수형”으로 보지 않습니다. 반면 전철호는 날짜와 금액이 없으므로 대항력 가능·미상으로만 처리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 1,760,000,000원 | 182,103,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 1,577,897,000원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 전철호의 전입·보증금 미상 위험은 이 표만으로 해소되지 않습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 1,577,897,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 1,632,767,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 1,671,141,111원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 소재 “대천초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 403호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
- 환금성. 엘이즈디30은 총 11세대, 사용승인일 2022.11.22, 제공 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0, 최근 낙찰가 없음입니다. 대단지 아파트형 환금성으로 보면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전철호 확인. 전입세대열람, 현황조사 원본, 매각물건명세서 보완사항으로 전입일·보증금·점유권원을 확인해야 합니다.
- 이지훈 임차권등기. 보증금 170,000,000원은 등기부에 있으나 말소기준 이후 전입·임차권등기라 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 그래도 배당요구와 말소 촉탁 여부는 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 표시가 있으므로 단순 가격표만 보고 넘어갈 항목이 아닙니다.
- 보전처분. 갑구 3에 2024.01.23 보전처분이 있습니다. 양도·저당권 또는 임차권 설정 기타 처분행위 금지가 표시되어 있으므로 입찰 전 말소·처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 부재. 제공 데이터에 실거래 평균이 없습니다. 최저가 185,500,000원이 싸다는 결론은 데이터로 뒷받침되지 않습니다.
맺으며 — “70%”보다 “미상”이 더 크다
이 사건의 함정은 감정가 265,000,000원에서 최저가 185,500,000원으로 내려왔다는 숫자에 있습니다. 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 제공 데이터에는 실거래 비교값이 없고, 신고상 임차·점유자가 10명입니다. 말소기준 이후 전입자들은 대항력 없음으로 정리되지만, 전철호는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 그래서 이 물건의 결론은 “싸다”가 아니라 원본 확인 전 보류입니다. 권리표상 계산 인수는 0원이어도, 실질취득은 최저가 185,500,000원 + 확인불가 위험으로 보수적으로 봐야 합니다.