62,720,000원
부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 2층 207호 오피스텔입니다. 감정가는 128,000,000원이고, 2회 유찰로 현재 최저가는 62,720,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 49%라 낮아 보이지만, 이 사건은 단순 저가매수가 아닙니다. 현황조사상 임차인으로 잡힌 사람이 30명이고, 이 중 상당수는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 반대로 권리의 기준점은 명확합니다. 말소기준은 2019.05.24 을구 1번 근저당권이고, 임차인 전입은 전부 그 이후입니다.
따라서 정확한 결론은 이렇습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득이 보증금으로 고정되는 ‘대항력 인수형’은 아닙니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 실제 임차인이 30명이고, 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인 30명으로 봐야 하므로, 가격보다 먼저 점유관계와 명도 리스크를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 2층207호 (망미동, 망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 단지 / 면적 | 망미DILEADERS · 22세대 · 대상면적 20.23㎡ · 사용승인일 2019.05.10 |
| 소유자 | 신지상 (2019.05.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.24 근저당
말소기준권리는 2019.05.24 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 2,730,000,000원으로 설정됐고, 이후 변경·이전·질권 설정 내역이 이어집니다. 임의경매개시결정은 2024.01.19에 등기됐습니다. 임차권등기 김지현의 보증금 57,000,000원은 확인되지만, 전입일 2023.06.15와 임차권등기일 2025.06.11 모두 말소기준 이후입니다. 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명, 승계·대위 중복 0명
tenants 데이터의 is_subrogation과 is_guarantor는 모두 false입니다. 따라서 보증기관 승계·대위 중복신고를 보증금에 합산할 사안이 아니라, 실제 임차인 30명으로 보아야 합니다. 다만 모든 임차인의 전입신고는 말소기준권리인 2019.05.24 이후입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 / 미상 | 2020.07.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임예지 | 미상 / 미상 | 2020.11.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김도연 | 미상 / 미상 | 2021.08.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 노민지 | 미상 / 미상 | 2021.07.02 | 미상 / 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박용범 | 전부 / 미상 | 2023.07.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 백철호 | 미상 / 미상 | 2023.02.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강승우 | 전부 / 미상 | 2021.09.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김민경 | 미상 / 미상 | 2021.06.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김헌모 | 미상 / 미상 | 2021.08.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박현철 | 미상 / 미상 | 2021.07.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 서승준 | 미상 / 미상 | 2022.12.23 | 미상 / 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이정훈 | 미상 / 미상 | 2022.07.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정한태 | 미상 / 미상 | 2022.09.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강승원 | 미상 / 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김주희 | 미상 / 미상 | 2021.11.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신귀란 | 미상 / 미상 | 2020.08.26 | 미상 / 미상 | 2024.02.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정해인 | 미상 / 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이미나 | 미상 / 미상 | 2019.06.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김유라 | 미상 / 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 석민희 | 미상 / 미상 | 2019.06.24 | 미상 / 미상 | 2024.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 한호석 | 미상 / 미상 | 2021.02.15 | 미상 / 미상 | 2024.03.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강부경 | 미상 / 미상 | 2020.06.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주호동 | 미상 / 미상 | 2019.07.12 | 미상 / 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임하나 | 미상 / 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이지원 | 미상 / 미상 | 2020.07.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송민기 | 미상 / 미상 | 2023.08.18 | 미상 / 미상 | 2024.02.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김유진 | 미상 / 미상 | 2021.12.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김정련 | 미상 / 미상 | 2020.04.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전지훈 | 미상 / 미상 | 2019.06.17 | 미상 / 미상 | 2024.03.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김지현 | 건물 전부 / 주거(임차권등기) | 2023.06.15 | 2023.05.23 / 57,000,000원 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 61,191,040원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 62,720,000원 기준으로 근저당권자 배당은 61,191,040원, 미배당은 2,668,808,960원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근. 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물. 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역. 경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용 중이며 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 망미DILEADERS 22세대, 2019.05.10 사용승인. complex_stats상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0, 최근 매각가와 최근 매각일은 null입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가는 62,720,000원으로 감정가 49%지만, 실거래 비교자료가 없습니다. “감정가 대비 저렴”만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 30명, 보증금 미상 다수입니다. 현황조사·매각물건명세서·문건접수 내역을 대조해 점유자별 계약관계를 확인해야 합니다.
- 김지현 임차권등기. 보증금 57,000,000원, 계약일 2023.05.23, 전입 2023.06.15, 확정일자 2023.05.23, 임차권등기 2025.06.11입니다. 말소기준 이후라 데이터상 대항력 인수는 없습니다.
- 명도 난도. 권리상 인수 0원이어도 실제 점유자가 많으면 인도명령·명도 협의·점유 확인에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권자 미배당은 2,668,808,960원입니다. 3회 유찰 시 2,687,286,272원, 4회 유찰 시 2,700,220,391원으로 표시됩니다.
- 오피스텔 용도 확인. notes에는 “오피스텔임.”이 있고, 감정 이용상태는 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 기재되어 있습니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 데이터 기준 매수인 인수는 0원이고, 실질취득도 62,720,000원입니다. 그러나 임차인 30명과 보증금 미상 다수, 소규모 오피스텔, 최근 매각가 부재가 동시에 존재합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 실무상 점유·명도 리스크는 높음입니다. 최저가가 낮아진 사실보다 임차인 원본 확인과 현장 점유 확인이 먼저입니다.