광주지방법원 2025타경5229. 장흥읍 관덕리 215-1의 토지 3,831㎡와 철근콘크리트조 5층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 용도와 달리 현황은 각 층 6개호씩 총 주택 30개호로 이용 중이며, 감정평가상 조경수와 조경석 5,000,000원도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 건물 사용승인일은 1989.12.28.이고, 현재 최저가는 감정가 1,232,219,000원의 64%인 788,620,000원입니다.

등기부만 보면 말소기준은 2023.08.21. 관산농업협동조합 근저당권 360,000,000원이고, 그 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기 자체가 말소된다는 것과 임차보증금 반환책임까지 사라진다는 것은 다른 문제입니다. 말소기준일보다 앞서 전입·점유를 갖춘 임차인은 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있으므로, 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 임차인의 전입일과 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다

백혜경의 임차권등기는 2025.03.05. 접수됐지만 임대차계약일 2022.10.25., 점유개시일 2022.11.11., 전입일·확정일자 2022.12.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 현재 예상배당표에서는 보증금 50,000,000원이 전액 우선배당되는 것으로 계산되어 현 회차 기준 잔액 인수는 없지만, 명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.

한지영은 임차권등기 접수일이 2026.02.03.이지만, 명세서와 등기 내용에는 임대차계약일·전입일·확정일자가 2022.01.25., 점유개시일이 2022.01.26.으로 기재돼 있습니다. 보증금은 45,000,000원이며, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다. 다른 조사 기재에는 전입일이 다르게 나타나므로 등기부 임차권 내용과 매각물건명세서 원본을 직접 대조해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 위험이 여러 층에 분산

대항력은 전입·점유·건물 인도 등 실제 요건을 원본으로 확인해야 합니다. 전입일이나 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 분류했습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%라도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 788,620,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 현황이 30개 독립 주거공간으로 나뉜 5층 건물이고, 토지 3,831㎡와 함께 일괄매각되는 구조이므로 일반 공동주택 한 세대의 거래가격과 단순 비교하기도 어렵습니다.

현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 산출된 배당채권이 전액 변제되고 소유자에게도 잔여가 발생합니다. 4회 유찰 시에는 채권 미배당액이 41,472,724원으로 나타납니다. 다만 이 표의 35,500원은 앞서 확인한 추가 임차인 위험을 모두 확정한 금액이 아니므로, 낙찰가 하락분을 그대로 투자 이익으로 계산해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 788,620,000원 가정)

현재 예상배당표는 백혜경 보증금 50,000,000원을 전액 우선배당하고, 산출 채권도 전액 배당하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한지영 보증금의 배당 및 미배당 잔액은 별도로 원본 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 장흥군 장흥읍 관덕리 소재 장흥소방서 동측 인근으로, 단독주택·관공서·농경지가 함께 소재하는 읍소재지 내 주택지대입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 현황 이용. 공부상 교정시설이지만 실제로는 각 층 6개호씩 5층, 총 30개의 독립 주거공간으로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층으로 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창이며 위생·급배수·화재경보·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지. 대 3,831㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 40,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·도시계획구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
• 하자 확인. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 용도와 실제 주택 이용상태는 매각물건명세서에 별도로 명시돼 있습니다.
• 환금성. 단일 주택이 아니라 토지와 30개 주거공간을 함께 인수하는 구조이며, 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한지영 날짜 원본 대조. 임차권등기·명세서상 전입일 및 확정일자 2022.01.25.와 다른 조사 기재가 일치하지 않으므로 주민등록 전입세대열람과 임차권등기명령 결정문을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 선순위 임차인. 김현아·박정현의 보증금과 배당요구 여부를 확인하지 않으면 실질취득가 상한을 계산할 수 없습니다.
• 대항력 미상 점유자. 전입일 미상 점유관계는 대항력 없음으로 처리하지 말고, 전입세대열람·사업자등록·점유개시 자료를 각 호실별로 대조해야 합니다.
• 백혜경 우선배당. 현재 산출표상 50,000,000원 전액 배당이지만 당해세·최우선변제 등 선순위 변수가 추가되면 잔액 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
• 30개호 점유 확인. 각 층 6개호의 실제 호수, 점유자, 공실 여부와 독립 출입구·전기·가스 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도비용. 다수 점유자를 상대로 한 인도·명도 협의가 필요할 수 있으므로, 인수보증금 외의 명도비용과 기간을 별도 산정해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 조경수·조경석 5,000,000원이 함께 매각되는 범위를 현황과 감정평가서 도면으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 직접 실거래 자료가 없으므로 토지·건물 원가, 임대수입, 공실률, 수선비를 별도로 조사하기 전에는 감정가 64%를 가격 메리트로 평가하지 마십시오.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 전입세대열람 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가보다 먼저 계산할 것은 인수액”

최저가 788,620,000원은 감정가의 64%지만, 이 사건은 가격표만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 대항력이 명시된 임차인이 12명이고, 대항력 가능·미상 관계가 10건이며, 보증금 미상도 6건입니다. 현재 배당 산출상 매수인 인수액은 35,500원이지만, 한지영의 보증금 45,000,000원은 미배당 잔액 인수 가능성이 명시돼 있고 김현아·박정현 등 선순위 임차인의 보증금은 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 계산 가능한 실질취득가 788,655,500원은 최종 금액이 아니라 확인 가능한 하한에 불과합니다. 여기에 미확정 인수보증금, 다수 점유자의 명도비용, 건물 수선비가 추가될 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 64%라는 수치만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 결론은 가격 검토 이전에 임차관계 전수 확인이 필요한 고위험 권리분석형입니다.