한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차권등기 박기쁨 보증금 120,000,000원과 소규모 다세대 환금성이 핵심입니다. 최저가만 보면 49% 수준으로 싸 보이지만, 채권·임차관계와 배당 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
168,000,000원
다세대 감정가격
최저가
82,320,000원
감정가 49% (2회 유찰)
임차권등기
120,000,000원
박기쁨 · 배당 검토
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 망미디아이리더스 3층 304호 다세대주택입니다. 권리의 기본 구조는 명확합니다. 2019년 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 일반적인 깨끗한 다세대와 달리 임차권등기된 보증금 1.2억이 존재해 배당과 명도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 3층304호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.05.24 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 임의경매개시결정과 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 2번 주택임차권 박기쁨은 보증금 120,000,000원이 기록되어 있어 배당절차에서 확인이 필요한 권리입니다.
② 임차인·점유 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박기쁨 | 120,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 정나연 외 다수 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 임차권등기 핵심 박기쁨의 임차권등기는 2023.09.20 설정되었고 보증금은 120,000,000원입니다. 등기상 대항력은 없지만 배당순위와 배당금액은 실제 매각대금과 선순위 권리 관계에 따라 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 80,438,240원 |
| 잔여 | - | 0원 |
현재 매각가 기준 선순위 근저당 채권최고액이 매우 커 소유자 잔여금은 없습니다. 임차권등기 보증금은 선순위 채권 배당 후 배당 가능성이 낮은 구조입니다.
매각대금 배분 (82,320,000원)
회차별 매각가격
2회 유찰 후 최저가 82,320,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 환금성 검토가 필요합니다.
⛔ 주요 리스크 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 다세대 22세대 규모와 최근 실거래 자료 부재, 임차권등기 및 거액 근저당 구조를 고려해야 합니다. 낮은 가격만으로 안전한 물건으로 보기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근으로 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장과 지하철 배산역이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며 공부와 차이는 없습니다.
- 환금성. 망미DILEADERS 22세대 소규모 건물로 대단지 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 박기쁨 보증금 120,000,000원의 배당 가능성을 반드시 확인하세요.
- 최저가 착시 주의. 감정가 49%는 매력적으로 보이지만 다세대 환금성과 권리 구조를 함께 봐야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인되어 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 자료를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “반값이 된 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 권리 자체는 말소기준 이후 정리되는 구조지만, 경매의 핵심은 가격만이 아닙니다. 82,320,000원이라는 낮은 최저가 뒤에는 120,000,000원 임차권등기, 거액 근저당, 소규모 다세대 환금성 문제가 있습니다. 가격 메리트는 존재하지만, 단순 저가 낙찰보다 배당 구조와 점유 리스크를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.