148,052,000원
광주지방법원 2025타경5230. 전라남도 강진군 강진읍 서성리 58-24 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 상가 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고 제시 외 건물은 창고로 이용 중입니다. 따라서 단순 상가나 공동주택으로 보지 말고, 실제 이용상태와 공부상 용도를 현장에서 함께 확인해야 합니다.
소유자 김정숙은 2011년 11월 14일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2016년 8월 4일 한국주택금융공사 명의로 채권최고액 468,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025년 3월 27일 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했으며 청구액은 49,298,389원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 강진읍 서성리 58-24 · 강진읍 서성1길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 건물은 단독주택으로 이용 · 제시 외 건물은 창고로 이용 |
| 토지 | 대 294.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 제2종일반주거지역 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 슬래브지붕 단층 · 제시 외 건물은 목조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 김정숙 (2011.11.14. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 231,330,720원 / 148,052,000원 (2회 유찰, 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 49,298,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 일괄매각 | 제시 외 건물, 지상 수목 260,000원, 가정용 태양광발전설비 860,000원 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
2006년 강진농업협동조합 근저당권은 2013년 9월 24일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2016년 8월 4일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차인 — 대항력 가능·미상
조사된 실제 임차인 또는 점유자는 이인규 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 점유 부분은 건물 전부로 기재되어 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인규 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 148,052,000원으로 감정가 231,330,720원의 64.0%입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 우열을 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
특히 이 사건은 토지 294.0㎡와 단독주택 이용 건물, 제시 외 창고, 수목, 태양광발전설비를 일괄매각합니다. 가격 판단 시 토지와 건물의 이용상태, 제시 외 시설의 상태, 실제 점유관계를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,728원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 468,000,000원 | 145,179,272원 |
| 미배당 · 한국주택금융공사 | - | 322,820,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 산정 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%인 2,872,728원으로 추정됐습니다. 한국주택금융공사에는 145,179,272원이 배당되고 채권최고액 기준 322,820,728원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강진중앙초등학교 서측 인근이며, 부근은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주건물은 단독주택으로 이용 중이며, 제시 외 건물은 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 상하수도 급·배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추었습니다.
- 토지. 대 294.0㎡, 평지, 사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 241,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 강진중앙초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 이인규의 실제 점유 개시일, 주민등록 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는 경우 실질취득비용이 증가할 수 있으므로 보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 용도는 상가 + 토지이지만 감정평가상 단독주택 이용입니다. 건축물대장과 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시 외 창고, 지상 수목 260,000원, 태양광발전설비 860,000원이 매각에 포함되는지 현장에서 상태와 위치를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 한국주택금융공사 동의 없는 임대차 등을 제한하는 등기의 매각 후 처리 여부를 최신 등기부와 법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래나 인근 유사 토지·건물 거래를 별도로 확인하기 전에는 감정가 64.0%만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 이후 제출된 권리신고를 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 미상 임차인이 먼저다”
이 사건의 등기상 기준은 비교적 명확합니다. 2016년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 148,052,000원으로 감정가의 64.0%까지 내려왔습니다.
그러나 투자 판단의 선결 조건은 할인율이 아닙니다. 건물 전부를 점유하는 이인규의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다. 실거래 비교 자료도 없어 64.0%라는 비율만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 정리 가능하지만, 점유·임차관계와 가격 검증은 보류입니다. 입찰가는 임차관계와 현장 이용상태를 확인한 뒤 산정해야 합니다.
