부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 망미디아이리더스 3층 309호, 용도는 다세대로 잡혀 있습니다. 감정평가 이용상태에는 “오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중”이라고 기재되어 있어 아파트형 안정 물건으로 가정하면 안 됩니다. 가격만 보면 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 56,350,000원, 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 점유자 30명의 임대차 정보 공백입니다.
권리의 출발점은 2019.05.24 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 전입신고자들은 모두 이 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력은 없다고 정리되어 있습니다. 그래서 제공 데이터상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 비어 있어, 임차인 최우선변제나 실제 점유·명도는 원본 명세서와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 3층309호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 17.18㎡ · 면적매칭 false |
| 소유자 | 신지상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 비고 | 매각물건명세서 비고: 다세대주택임. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리, 임대차 정보는 공백
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,730,000,000원이고, 2021.09.27 변경계약으로 채권액 2,520,000,000원, 2021.11.10 변경계약으로 채권액 2,004,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2024.09.25 근저당권자가 주식회사다온인베스트대부로 이전되고, 같은 날 및 2024.10.25 근질권·질권 설정이 이어집니다. 이 권리들은 선순위 근저당권에 붙은 후속 권리 구조라 낙찰자가 따로 인수할 권리로 단순화해 보면 안 되고, 배당·말소관계는 원본 등기부와 매각물건명세서 기준으로 최종 대조해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명, 보증기관 승계 중복신고 없음
tenants 데이터상 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 실제 임차인으로 집계되는 인원은 30명입니다. 모든 항목의 보증금과 확정일자는 미상이고, 대항력은 false로 정리되어 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 / 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 / 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 / 미상 | 2024.02.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 / 미상 | 2024.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 / 미상 | 2024.03.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 / 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 / 미상 | 2024.02.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 / 미상 | 2024.03.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,414,300원 | 1,414,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 54,935,700원 | 56,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 56,350,000원 |
현재 회차 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,675,064,300원이고, 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중입니다. 매각물건명세서 비고에는 다세대주택임이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건이며, 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 지목 대, 토지면적 477.4㎡, 공시지가 1,606,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 30명 원본 대조. 현황조사상 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 변수. 배당표 note에 당해세·임차인 최우선변제 미반영이 명시되어 있습니다. 배당구조가 바뀌어도 인수액은 0원으로 표시되지만, 실무상 배당·명도 전략은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 일부 임차인은 점유부분이 전부로 표시되고 다수는 미상입니다. 실제 309호 점유자와 전입자 명단의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·질권 구조. 을구 1번 근저당권은 주식회사다온인베스트대부로 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사·권민경·이지은·제이에스오주식회사·주식회사인베스큐대부·이언경의 질권 설정이 이어집니다. 배당요구와 채권자 지위는 원본으로 재확인하세요.
- 시세 공백. 실거래 자료가 없고 최근 매각가도 null입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 건물·주변 다세대의 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 제공 데이터 기준으로 매수인 인수액이 0원입니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인 30명은 대항력 없음으로 정리되어 있고, 보증기관 승계 중복신고도 없습니다. 그럼에도 결론을 높게 주기 어렵습니다. 보증금·확정일자가 전부 미상이고, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영했습니다. 게다가 다세대·소형 면적·실거래 공백·최근 매각가 없음까지 겹칩니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 확인은 무겁다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차인 정보 공백을 얼마나 확실히 걷어내느냐입니다.