부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 4층 403호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중이라는 내용이 함께 나오지만, 사건 데이터의 용도 표시는 다세대입니다. 이 물건은 감정가 150,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 73,500,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율만 보면 강하게 눈에 띄지만, 등기·현황상 임차·점유자로 표시된 사람이 많아 권리 확인과 명도 난도가 가격 메리트를 잠식할 수 있습니다.
권리의 출발점은 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 임차권등기, 경매개시결정, 근저당권 이전 및 질권 설정이 이어졌고, 매각대금 배당상으로는 현재 최저가 73,500,000원 가정 시 근저당 채권에 대규모 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 데이터상 매수인 인수로 계산되지 않고, 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 4층403호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 감정평가 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 비고 | 매각물건명세서 비고: 다세대주택임. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.24 근저당
말소기준은 2019.05.24 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 2,730,000,000원으로 기재되어 있고, 이후 2,520,000,000원, 2,004,000,000원 변경 내역이 있습니다. 2024.09.25에는 근저당권자가 주식회사다온인베스트대부로 이전되었고, 같은 날 및 2024.10.25에 근저당권부채권에 대한 근질권·질권 설정이 이어집니다. 등기부상 주택임차권 이미나는 2023.10.24 등기되어 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력은 없지만, 미상 정보가 많다
아래 표는 데이터에 기재된 임차·점유자 전부입니다. 보증기관 승계나 대위변제 표시는 없으므로 보증금 합산에서 제외할 중복신고자는 없습니다. 다만 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 데이터의 판정값에 따라 대항력 없음으로만 정리합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제/배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.03.18 | 해당 없음 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.02.07 | 해당 없음 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.02.01 | 해당 없음 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.02.20 | 해당 없음 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.03.30 | 해당 없음 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.02.07 | 해당 없음 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.02.08 | 해당 없음 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.03.11 | 해당 없음 |
| 이미나 | 주택 전부 | 2019.06.27 | 2019.06.17 | 90,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.10.24 | 해당 없음 |
| 계전 | 미상 | 2019.06.27 | 2024.02.07 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,723,000원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 71,777,000원 | 2,658,223,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 73,500,000원 기준으로 매각대금은 집행비용 1,723,000원과 근저당권 배당 71,777,000원으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 2,658,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 2,679,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 2,695,033,270원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수시설·위생시설·승강기·화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제·하자. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며 공부와의 차이는 없음. 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 망미DILEADERS 총 22세대, 사용승인일 2019.05.10, 단지 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%, 최근 낙찰가 데이터는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 대조. 보증금·확정일자 미상 점유자가 많습니다. 대항력 없음 판정값과 실제 기재가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현황조사와 문건접수에 다수 이름이 나오므로, 실제 403호 점유관계·전입세대열람·임차권등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 이미나. 보증금 90,000,000원, 전입 2019.06.27, 확정 2019.06.17, 임차권등기 2023.10.24로 기재되어 있으나 말소기준 이후입니다.
- 계전 보증금. 보증금 500,000원, 전입 2019.06.27, 확정일자 2024.02.07로 기재되어 있으며, 데이터상 대항력 없음입니다.
- 명도 비용. 인수액 0원과 명도 부담 0원은 다릅니다. 다수 점유자가 확인되는 사건은 인도명령·협의·시간 비용을 별도 산정해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 데이터가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 위험합니다. 환금성·공실·점유 해소 후 매각 가능성을 보수적으로 보아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 결론은 단순합니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가는 73,500,000원입니다. 하지만 실제 임차·점유자 31명, 보증금 미상 다수, 임차권등기, 낮은 환금성 지표가 함께 보입니다. 권리상으로는 말소기준 이후라 정리되는 구조지만, 실무상으로는 점유 확인과 명도 난도가 핵심입니다. 가격은 낮아졌지만, 확인해야 할 사람이 너무 많다. 이 물건은 할인율보다 원본 확인과 점유 리스크 검토가 먼저입니다.