인수는 0원 계산, 그러나 점유자가 너무 많다 — 부산 망미디아이리더스 405호

부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 4층 405호, 용도는 다세대로 보아야 합니다. 감정 이용상태도 “오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중”이라고 되어 있어, 아파트형 대단지 물건처럼 단순 환금성을 기대하면 안 됩니다. 권리의 출발점은 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적으로는 좋습니다. 현재 회차 최저가 73,500,000원, 매수인 인수액 0원. 그러나 이 사건의 난점은 등기부의 선순위 권리가 아니라 현황조사상 점유 신고가 30명이라는 점입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증기관을 합산할 사안은 아니지만, 실제 임차인·점유자로 잡힌 사람이 많고 보증금 미상이 다수입니다. “인수 0원”과 “명도 쉬움”은 같은 말이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.24 근저당

말소기준은 2019.05.24 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,730,000,000원이고, 채무자는 신지상, 근저당권자는 대형기선저인망수산업협동조합입니다. 이후 2024.01.19 임의경매개시결정, 2025.09.24 국 압류, 2023.11.02 석민희 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.

② 임차인·점유 — 인수 0원 계산, 그러나 30명 확인 필요

보증기관 승계 또는 대위 신고는 없습니다. 따라서 보증기관 신고를 임차인 보증금에 중복 합산할 사안은 아니며, 데이터상 실제 임차인·점유 신고 30명으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준권리 2019.05.24 이후로 정리되어 대항력 없음으로 계산됩니다. 다만 보증금·확정일자 미상자가 많아, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본의 보완 여부를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

현재 회차 매각가 73,500,000원 가정 시 근저당 미배당은 2,658,223,000원입니다. 이 미배당은 배당상 부족액일 뿐, 데이터상 매수인 인수액으로 계산된 금액은 0원입니다.

④ 회차 시나리오 — 가격은 낮지만 환금성도 낮다

최저가 7,350만원은 숫자만 보면 낮습니다. 하지만 단지 통계는 22세대, 평균 유찰 2.0회, sold_rate 0.0으로 제공되어 있습니다. 최근 실거래 평균이 주어진 사건이 아니므로, 이 물건은 “감정가 대비 싸다”보다 “이 가격에 되팔 수 있나”가 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근. 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건. 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
• 토지. 경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중이며, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
• 환금성. 망미DILEADERS 22세대, 사용승인 2019.05.10. 대단지 아파트가 아니라 소규모 집합건물 성격이 강해 매수층과 대출·전세 수요 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 점유 신고 30명, 배당요구자 다수, 보증금 미상자가 많습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서를 같은 이름 기준으로 대조하세요.
• 석민희 임차권등기. 보증금 90,000,000원, 전입 2019.06.24, 확정일자 2019.06.07, 임차권등기 2023.11.02입니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 계산이지만 원본 확인은 필수입니다.
• 민간임대주택등기. 2021.07.07 갑구 2-1 민간임대주택등기 내용이 있어, 낙찰 후 말소·승계 실무를 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 인수액 0원이어도 실제 점유자가 많으면 인도명령, 송달, 협의, 강제집행 비용과 시간이 늘어날 수 있습니다.
• 환금성. 22세대 소규모 집합건물이고 제공 통계상 sold_rate 0.0입니다. 실거주·임대·재매각 출구를 입찰 전에 먼저 잡아야 합니다.
• 당해세·최우선변제. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다. 실제 배당과 명도 협상은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”은 출발선일 뿐

이 사건은 선순위 대항력 임차인이 보증금을 통째로 떠넘기는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수는 0원이고, 현재 최저가도 감정가의 49%입니다. 하지만 이 물건의 진짜 질문은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “점유자를 정리하고 다시 팔 수 있나”입니다. 실제 임차인·점유 신고가 30명, 보증금 미상 다수, 소규모 22세대, sold_rate 0.0. 권리 인수는 낮지만 실무 난도와 환금성은 낮게 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 실무상 보수적 접근입니다.