최저가가 싸 보여도, 임차인 30명·실거래 부재가 더 크다 — 부산 망미디아이리더스 602호

부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 6층 602호, 용도는 데이터상 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 “오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중”이고, 매각물건명세서 비고도 “다세대주택임”으로 적혀 있습니다. 따라서 아파트형 환금성으로 보면 안 됩니다. 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 최저가가 아니라 말소기준 이후의 임차인 구조와 명도 난도입니다.

권리의 출발점은 2019.05.24 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 송민기의 주택임차권등기는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 송민기의 임차보증금은 68,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입일 2023.08.18·확정일자 2023.07.18 모두 말소기준 이후라 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 즉 “낙찰가 + 송민기 보증금” 구조가 아니라, 데이터상 실질취득은 최저가와 같은 56,350,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.24 근저당

등기부상 근저당권 관련 등기는 9건입니다. 최초 근저당은 대형기선저인망수산업협동조합 명의로 2019.05.24 설정되었고, 이후 채권최고액 변경, 근저당권 이전, 근질권·질권 설정이 이어졌습니다. 배당표는 채권최고액 2,730,000,000원 기준으로 계산되어 있고, 현재 최저가 기준 예상배당 후에도 2,675,064,300원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액으로 표시되어 있지 않고, 배당 데이터의 매수인 인수는 0원입니다.

② 임차인·점유자 표 — 보증기관 승계 없이 실제 신고자 30명

보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 표의 인원은 실제 신고자 30명으로 봅니다. 전원 전입신고가 2019.05.24 말소기준권리 이후라, 데이터상 대항력은 “없음”으로 분류됩니다. 다만 송민기 외 다수는 보증금·확정일자가 미상이라, 권리 인수와 별개로 명도·사실관계 확인 부담이 큽니다.

③ 시세 비교 — 실거래가 없으면 ‘싸다’고 말할 수 없다

제공 데이터에는 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 표본이 없습니다. realtor 데이터도 area_matched false, last_sold_amt 없음, last_sold_date 없음입니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 단지 규모가 22세대이고, 복합 이용상태가 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 표시되어 있어 환금성은 보수적으로 보아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 근저당권자 배당으로 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 2,675,064,300원이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 있고, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 제반교통 상황은 보통으로 표시되어 있습니다.
• 이용상태. 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중입니다. 매각물건명세서 비고는 “다세대주택임”입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건이며, 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 공시지가 1,606,000원/㎡, 토지면적 477.4㎡, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 false입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 실제 신고자 30명 중 보증금 미상자가 다수입니다. 전입일이 후순위라도 현 점유자와 보증금 증빙, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 송민기 임차권등기. 보증금 68,000,000원, 확정일자 2023.07.18, 전입 2023.08.18, 임차권등기 2025.08.19입니다. 대항력 인수는 없지만 말소·명도 절차 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.07.07 등기된 민간임대주택 문구가 있습니다. 경매 이후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 매칭이 없고 최근 매각가도 없습니다. 최저가 56,350,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
• 배당 한계. 현재 최저가 기준 근저당권자에게 54,935,700원만 배당되고, 미배당은 2,675,064,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
• 환금성. 단지 22세대, 대상면적 17.18㎡, 이용상태 혼재, 실거래 매칭 부재를 반영해 재매각 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “30명 신고”가 더 중요하다

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 말소기준 2019.05.24 이후의 전입·임차권등기라 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 좋은 물건이라고 바로 결론 내리기에는 부담이 큽니다. 임차인·점유 신고자가 30명이고, 송민기 보증금 68,000,000원 외에는 보증금 미상자가 많으며, 실거래 매칭과 최근 매각가가 없습니다. 이 물건의 결론은 권리 인수는 낮지만, 명도와 환금성 확인 전까지는 보수 접근입니다.