부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 망미디아이리더스 6층 605호로, 등기와 매각물건명세서상 다세대주택입니다. 말소기준은 2019년 5월 24일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 임차인 30명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 자료상 대항력이 없고, 2025년 등기된 전지훈의 주택임차권도 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리 소멸과 실제 인도는 별개의 문제입니다. 임차인 30명 가운데 전지훈을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 특정되지 않았고, 일부는 배당요구를 했습니다. 배당요구 여부가 곧 대항력을 뜻하지는 않지만, 누가 현재 605호를 점유하고 있는지와 퇴거 협의 상대가 누구인지는 현장조사와 전입세대열람을 통해 다시 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 6층 605호 (망미동, 망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태는 오피스텔·다세대주택·단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 · 2019.05.10 사용승인 · 22세대 |
| 소유자 | 신지상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 토지이용 | 제2종일반주거지역 · 상대보호구역 · 공시지가 1,606,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 민간임대주택 표시는 별도 확인
말소기준인 2019년 5월 24일 근저당권은 최초 채권최고액 2,730,000,000원으로 설정됐고, 이후 채권액이 2,520,000,000원과 2,004,000,000원으로 변경됐습니다. 근저당권은 주식회사다온인베스트대부로 이전됐으며, 제이비우리캐피탈주식회사와 권민경·이지은·제이에스오주식회사·주식회사인베스큐대부·이언경의 질권 설정이 이어졌습니다. 이들 등기는 말소기준권리와 연결된 채권관계로, 매수인이 별도 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 대항력 인수는 0원
임차인으로 조사된 사람은 총 30명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.05.24보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 노민지·서승준·신귀란·석민희·한호석·주호동·송민기·전지훈 등 8명입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 2020.07.17 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임예지 | 2020.11.17 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도연 | 2021.08.17 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노민지 | 2021.07.02 / — | — | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용범 | 2023.07.24 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백철호 | 2023.02.13 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강승우 | 2021.09.09 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2023.06.15 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021.06.29 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김헌모 | 2021.08.04 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현철 | 2021.07.09 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서승준 | 2022.12.23 / — | — | 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 2022.07.27 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정한태 | 2022.09.23 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강승원 | 2019.06.18 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주희 | 2021.11.29 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신귀란 | 2020.08.26 / — | — | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해인 | 2021.08.30 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미나 | 2019.06.27 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유라 | 2019.06.18 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석민희 | 2019.06.24 / — | — | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한호석 | 2021.02.15 / — | — | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강부경 | 2020.06.23 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주호동 | 2019.07.12 / — | — | 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임하나 | 2019.06.18 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2020.07.28 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송민기 | 2023.08.18 / — | — | 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2021.12.03 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정련 | 2020.04.01 / — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지훈 건물 전부·임차권등기 | 2019.06.17 / 2019.06.03 | 60,000,000원 | 2025.06.13 | 없음 | 후순위 | 없음 |
전지훈의 임차권등기에는 1차 보증금 60,000,000원, 2차 보증금 63,000,000원이 기재되어 있습니다. 전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없으며, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,414,300원 |
| 1. 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 54,935,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,675,064,300원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 항목이 확인되면 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 실질취득 — 감정가 할인율과 시세는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 2,675,064,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 2,691,665,010원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 2,703,285,507원 | 0원 |
현재 최저가 기준 실질취득은 56,350,000원이며, 3회 유찰 시 39,445,000원, 4회 유찰 시 27,611,500원입니다. 세 회차 모두 계산상 인수액은 0원이므로 낙찰가와 실질취득액이 같습니다. 다만 감정가 대비 49%라는 수치는 감정가와의 비율일 뿐, 주변 거래가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린상가·주택·빌라가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중이며, 이 사건 물건은 다세대주택으로 표시돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 경사지에 조성된 세장형 토지이며 동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제·하자. 제2종일반주거지역과 상대보호구역에 속하며, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 605호 실제 점유자 특정. 임차인 30명 가운데 현재 점유 중인 사람과 실제 사용 부분을 현황조사·전입세대열람·현장 방문으로 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완. 29명의 보증금과 확정일자가 특정되지 않았으므로 매각물건명세서와 제출 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 전지훈 임차권 원문 대조. 임차권등기에는 1차 60,000,000원과 2차 63,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 계약 갱신과 반환 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 조건을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 인수액은 0원이지만 다수 임차인이 조사된 만큼 인도명령·점유이전금지가처분·이사 협의 가능성을 예산에 반영해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당 순위와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 다세대주택의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 점유 확인은 30명”
이 사건은 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 없어 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 최저가 56,350,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 56,350,000원으로 계산됩니다. 전지훈의 보증금이 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
다만 실제 임차인이 30명이고 보증금이 특정된 사람은 1명뿐입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험보다 점유자 특정·명도 범위·민간임대주택 표시 확인이 더 중요한 사건입니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 없음, 점유와 환금성은 보수적으로 확인입니다.