부산지방법원 2024타경1090. 해운대구 좌동 웅신시네아트 10층 1001호, 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 의료시설로 이용 중이나 폐업 상태입니다. 주위는 대단위 아파트단지, 업무시설(오피스텔), 대형판매시설, 영화관 등 각종 근린생활시설이 형성된 입지입니다. 장산역과 버스정류장이 인근에 있어 교통 자체는 무난하지만, 이 물건의 핵심은 입지보다 복잡한 등기 이력과 사후 부담입니다.
말소기준은 2005.01.19 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후의 근저당, 전세권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 배당표를 보면 현재 최저가 2,478,000,000원 기준으로 선순위 국민은행 근저당권에만 2,450,820,000원이 배당되고, 후순위 권리들은 거의 전부 미배당입니다. 즉 매수인이 등기상 권리를 떠안는 구조는 아니지만, 이해관계가 두껍고 국세·지방세 압류 및 위반건축물 이슈가 있어 낙찰 후 확인·정리 비용을 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 802, 10층1001호 (좌동,웅신시네아트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 의료시설로 이용 중이나 폐업 상태 |
| 소유자 | 의료법인새생명의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 3,540,000,000원 / 2,478,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 2,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만, 등기 이력이 무겁다
임차인 신고 내역은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 보며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 “임대관계: 미상임”으로 되어 있어, 현장 점유·사용관계는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 점유관계 미상 리스크는 남겨야 합니다.
② 회차별 가격 — 할인은 보이지만, 환금성은 별도 문제
이 물건은 감정가 3,540,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 2,478,000,000원입니다. 숫자로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 의료시설 폐업 상태입니다. 아파트처럼 단순 실거주 수요로 환금성을 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 2,478,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 1,734,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 1,214,220,000원 | 0원 |
인수액은 회차별로 모두 0원입니다. 그러나 이는 “싸다”의 근거가 아니라, 단지 등기상 인수 부담이 없다는 의미입니다. 현재 회차에서도 채권자 총 청구액 29,784,070,369원 대비 배당은 2,450,820,000원에 그치고, 부족액은 27,333,250,369원입니다. 후순위 권리자들이 대거 미배당되는 구조라 사건의 채무관계는 매우 두껍습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,478,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 27,180,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 15,600,000,000원 | 2,450,820,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 2,210,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 김재훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,690,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,340,000,000원 | 0원 |
| 7. 후순위 근저당·가압류·압류 등 | 6,554,070,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 데이터의 현재 회차 매각가 2,478,000,000원 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, notes의 국세·지방세 압류 8건이 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 서측 인근에 위치하며, 대단위 아파트단지·업무시설(오피스텔)·대형판매시설·영화관 등 각종 근린생활시설로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 장산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 의료시설로 이용 중이나 폐업 상태입니다. 물건명세서 비고에는 위반건축물 등재 및 2023년·2024년 각 673,000원의 건축법 이행강제금 체납 내용이 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(84m 이하), 중심상업용지입니다.
- 환금성. 상업용·의료시설 성격의 10층 근린시설로, 아파트와 달리 실사용자·임차수요·시설 원상복구 여부에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. notes상 “갑구 8번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 있으므로, 매각물건명세서와 등기 원본에서 소멸 여부와 성격을 직접 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 8건이 있고, 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 배당표의 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물·이행강제금. notes상 위반건축물 등재와 건축법 이행강제금 2023년·2024년 각 673,000원 체납 상태가 기재되어 있습니다. 해소 가능성과 승계·체납 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. tenants는 비어 있지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 현장 점유자, 사용 흔적, 폐업 상태의 시설물 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 용도·시설 비용. 의료시설 폐업 상태이므로 재사용, 업종 변경, 원상복구, 소방·승강기·주차장설비 점검 비용을 별도로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·세금 체납 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 “낙찰 후 처리”가 본질
이 물건은 겉으로 보면 감정가 3,540,000,000원에서 2,478,000,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리와 물건 상태를 함께 보면 단순 저가 매수형이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 선순위 채권만 일부 배당되고 후순위 권리는 대거 미배당이며, 국세·지방세 압류와 위반건축물·이행강제금 체납, 담보가등기 확인 필요, 의료시설 폐업 상태가 겹쳐 있습니다. 권리는 말소형, 가격은 보류, 핵심은 사후 사용성과 행정 리스크입니다.
