부산지방법원 2024타경4723. 해운대구 송정동 해운대송정우림필유아파트 105동 17층 1701호, 동일 평형 실거래 기준 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 낮은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권입니다. 손정희 명의 소유권이전은 2015.12.24., 학교법인인제학원의 전세권은 2016.07.13. 설정됐고, 현재 말소기준권리는 그보다 훨씬 뒤인 2021.05.27. 부산은행 근저당권입니다. 매각물건명세서도 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있습니다.

따라서 “감정가의 34% 수준까지 떨어졌다”는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 매각가정 151,949,000원에서 집행비용 2,927,286원을 빼면 선순위 전세권에 149,021,714원이 배당되고, 전세금 270,000,000원 중 120,978,286원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당분을 인수하는 구조로 보면 매수인의 실질적인 취득부담은 151,949,000원 + 120,978,286원 = 272,927,286원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 5년 앞선 전세권

임차인 조사 내역은 없습니다. 그러나 임차인이 없다는 사실과 인수권리가 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 등기부에는 학교법인인제학원의 전세금 270,000,000원 전세권이 존재하고, 설정일은 2016.07.13.으로 말소기준권리 2021.05.27.보다 선순위입니다. 등기상 전세권 존속기간은 2018.07.12.까지로 기재되어 있지만, 매각물건명세서가 해당 전세권설정등기를 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시하고 있으므로 입찰 판단은 인수 전제로 해야 합니다.

② “더 유찰되면 더 싸진다”가 거의 통하지 않는 구조

선순위 전세권 270,000,000원이 매각대금보다 크고 미배당분이 매수인에게 남는 구조에서는, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 크게 떨어지지 않습니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 전세권 배당으로 이동하고, 그만큼 전세권 미배당 인수액이 늘어나기 때문입니다.

현재 회차에서 4회, 5회 유찰로 내려가도 실질취득액은 각각 272,927,286원 → 272,289,100원 → 271,740,190원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 이 사건은 최저매각가격만 크게 하락할 뿐, 매수인이 최종적으로 부담하게 되는 총액은 전세금 270,000,000원 부근에 사실상 고정되는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 할인은 남는다

동일 평형 전용 84.92㎡ 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 434,083,333원이지만, 2021년 500,000,000원·539,000,000원과 2023년 530,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 401,666,666원과 최신 거래 405,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다.

실질취득 272,927,286원은 최근 12개월 평균 401,666,666원의 약 67.9%, 최신 거래 405,000,000원의 약 67.4% 수준입니다. 즉 선순위 전세권 인수액을 모두 반영해도 최근 실거래 대비 가격 여유는 남아 있습니다. 다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래군보다 9.7% 낮아진 하락 추세입니다. 과거 전체 평균 434,083,333원만 놓고 할인폭을 부풀려 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,949,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 전세권에 배당되는 가정입니다. 전세권 270,000,000원 중 149,021,714원이 배당되고 120,978,286원이 남습니다. 매각물건명세서가 해당 전세권설정등기의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 가격 판단에는 이 미배당분을 인수부담으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 해운대송정우림필유아파트는 407세대입니다.
• 입지. 송정해수욕장 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 동해선 송정역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측 왕복 7차선, 남서측 왕복 4차선, 남동측·북동측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 동일 전용 84.92㎡ 실거래가 350,000,000원부터 539,000,000원까지 확인되며, 최근 12개월 거래 3건 평균은 401,666,666원입니다.
• 시장 추세. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 9.7% 낮아져 있어 과거 고가 거래보다 최근 400,000,000원대 실거래를 우선해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 151,949,000원만 기준으로 응찰가를 정하지 말고, 전세권 미배당 인수액을 합산한 총부담을 계산해야 합니다.
• 선순위 전세권 원본 확인. 2016.07.13. 학교법인인제학원 전세권 270,000,000원이 매각물건명세서상 인수사항이므로 전세권설정등기·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 전세권 말소 조건 확인. 낙찰 이후 전세권의 정산과 말소에 필요한 절차·서류·상대방 협의 가능성을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 최저가 106,364,300원, 5회 유찰 시 74,455,010원으로 내려가도 실질취득은 각각 272,289,100원·271,740,190원 수준입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 401,666,666원은 이전 거래군보다 9.7% 낮습니다. 과거 전체 평균 434,083,333원을 목표 시세로 단순 적용하지 않는 것이 안전합니다.
• 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 최저가 기준 30,389,800원이 필요합니다.
• 배당 변동 확인. 실제 배당에서는 당해세 등 선순위 항목에 따라 전세권 배당액과 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.52억짜리 아파트”가 아니라 “2.73억 안팎의 인수형 물건”

이 사건을 최저가만 보면 감정가 443,000,000원짜리 아파트가 151,949,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 전세권 270,000,000원이 있고 그 등기가 매수인에게 인수된다는 명시가 있기 때문에, 현재 회차에서 전세권 미배당 120,978,286원을 합산한 실질취득은 약 272,927,286원입니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 총부담은 270,000,000원 부근에 거의 고정됩니다.

그럼에도 최근 12개월 동일 평형 평균 401,666,666원과 최신 거래 405,000,000원에 비하면 실질취득액은 약 67%대여서 가격 여유 자체는 남아 있습니다. 다만 최근 시장은 과거 대비 9.7% 하락 추세이고, 선순위 전세권의 정산·말소라는 명확한 권리 과제가 있습니다. 결론은 “최저가는 의미가 작고, 실질취득가에는 메리트가 있으나 선순위 전세권을 정확히 처리할 수 있는지가 승부처”입니다.