2,058,666,000원
부산지방법원 2024타경104869. 부산 수영구 망미동 27-5 주건축물제1동으로, 사건상 용도는 대지입니다. 현황 이용은 지하1층이 근린생활시설 및 창고, 1·2층이 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 지하1층·지상2층이며, 소유자는 전형태입니다. 말소기준권리는 2021.05.11. 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원입니다.
등기부는 복잡해 보입니다. 근저당 3건과 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어져 있기 때문입니다. 하지만 매수인 관점의 핵심은 선후관계입니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2021~2023년 일부 가압류·압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104869 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로 165 (망미동,주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지하1층 근린생활시설 및 창고 · 1,2층 근린생활시설 |
| 토지 | 701.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 지하1층 지상2층 |
| 소유자 | 전형태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,940,951,110원 / 2,058,666,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 70% |
| 청구액 | 36,797,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 많지만 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2021.05.11. 접수 제24279호 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 채무자는 전형태입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 부산은행 880,000,000원 근저당과 2021.05.31. 로얄앤컴퍼니주식회사 120,000,000원 근저당을 비롯해 이후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 2층 | 2023.06.27 | 20,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영호 | 2층 | 2023.01.06 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최원준 | 2층 | 2023.01.18 | 40,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 2층을 점유하고 있으며 전입일은 2023.01.06., 2023.01.18., 2023.06.27.입니다. 모두 말소기준권리인 2021.05.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원·20,000,000원·40,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복 임차인으로 볼 대상은 없습니다.
확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 회수하지 못한 보증금을 낙찰자에게 요구하는 형태의 보증금 인수 위험은 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰·70%지만 시세 판단은 별개
감정가는 2,940,951,110원, 현재 최저매각가는 2,058,666,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가 70%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,646,932,800원(56%), 4회 유찰 시 1,317,546,240원(44.8%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,058,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,986,660원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 880,000,000원 | 235,679,340원 |
| 을구 3번 근저당 · 로얄앤컴퍼니주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 근로복지공단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 비에이치세라믹 | 20,411,070원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 발해하우징 | 18,705,479원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 유상석 | 9,613,250원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사쌍곰 | 18,797,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 3,151,527,479원, 채권자 예상배당은 2,035,679,340원, 미배당은 1,115,848,139원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 지하1층은 근린생활시설 및 창고, 1·2층은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 데크플레이트 위 슬래브지붕, 지하1층·지상2층입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부와 현황. 공부상 “데크플레이트지붕”이나 현황은 “데크플레이트 위 슬래브지붕”입니다.
- 토지. 701.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·세로장방·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 대로2류(폭 30m~35m) 및 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 1,387,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 2회 유찰·감정가 70%만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고, 현재 근린생활시설·대지의 실제 거래가와 임대수익 기준을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차인 3명 모두 대항력은 없지만 실제 2층 점유자가 있으므로 인도·명도 절차는 별개로 점검해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당 1,115,848,139원이며 3회 유찰 시 1,523,464,007원, 4회 유찰 시 1,849,556,701원으로 증가합니다.
- 공부·현황 차이. 지붕 구조가 공부상 데크플레이트지붕, 현황 데크플레이트 위 슬래브지붕으로 조사돼 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·세금 관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 등기 건수에 비해 결론이 분명합니다. 2021.05.11. 부산은행 1,800,000,000원 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 평가는 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 2,940,951,110원에서 2회 유찰돼 현재 2,058,666,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 기준이 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 세금 압류 3건과 대규모 미배당은 배당관계 확인 필요성을 높이고, 실제 점유 임차인 3명의 명도도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격 판단은 보류입니다.
