부산지방법원 2024타경110185. 부산 기장군 기장읍 차성로 201의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호1이 사무실 및 주택, 기호2가 위험물 저장 및 처리시설(액화가스 용기 저장실)입니다. 목록 1은 공부상 위험물저장 및 처리시설(액화가스 판매소)이나 현황은 사무실 및 주택으로 이용 중입니다. 감정가 834,612,027원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 286,272,000원입니다.
등기상 말소기준은 2017.08.22 설정된 주식회사경남은행 근저당권 348,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유자입니다. 특히 이혜경은 2009.09.22 전입으로 날짜는 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성로 201 |
| 등기 부동산 | [건물] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 186-2 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호1 사무실 및 주택 · 기호2 위험물 저장 및 처리시설(액화가스 용기 저장실) |
| 토지 | 264.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 윤성권 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 834,612,027원 / 286,272,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대상사 주식회사 / 16,913,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2017.08.22 주식회사경남은행 근저당권 348,000,000원입니다. 이후 경남은행의 81,000,000원·55,000,000원·73,000,000원 근저당과 부산신용보증재단 63,450,000원, 신용보증기금 42,500,000원, 동부산농업협동조합 51,431,386원의 가압류, 현대상사 주식회사의 강제경매개시결정, 주식회사경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2025.06.19에는 신용보증기금이 경남은행 근저당 일부에 대해 18,216,037원, 14,382,729원, 1,401,234원을 확정채권 일부 대위변제에 따라 이전받은 기록도 있습니다. 이는 근저당 채권 내부의 권리이전 문제이고, 매수인 입장에서는 선순위 점유관계 확인이 더 직접적인 위험입니다.
점유·임차 조사
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜경 | 2009.09.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 윤성권 | 2008.06.05 | 5,000,000원 | 300,000원 | 자료상 有 | 없음 | 보증기관 승계 없음 |
② 가격 구조 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 834,612,027원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 286,272,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 200,390,400원, 5회 유찰 시 140,273,280원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 자료상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 286,272,000원 | 281,464,192원 | 466,744,930원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 200,390,400원 | 196,784,934원 | 551,424,188원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 140,273,280원 | 137,509,454원 | 610,699,668원 | 5,000,000원 |
다만 동일 용도·입지의 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 특히 이혜경의 보증금이 미상이라 실질취득가는 최저가보다 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,807,808원 |
| 인수 · 윤성권 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 348,000,000원 | 281,464,192원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 81,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사경남은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사경남은행 | 73,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 현대상사 주식회사 | 16,913,868원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 63,450,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사경남은행 | 16,913,868원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 동부산농업협동조합 | 51,431,386원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 748,209,122원 중 채권자 예상배당은 281,464,192원, 미배당은 466,744,930원입니다. 윤성권 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 매각대금 배분 차트에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 대청중학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 264.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,545,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도로 접함, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 기호1은 경량철골구조 경량철골조지붕 단층, 사용승인일 2000.02.16이며 급배수·위생·난방설비가 있습니다. 기호2는 경량철골구조 슬레이트지붕 단층, 사용승인일 2001.03.17입니다.
- 용도 확인. 기호1은 현황 사무실 및 주택, 기호2는 위험물 저장 및 처리시설입니다. 목록 1은 공부상 액화가스 판매소이나 현황 이용이 다르므로 실제 사용·허가관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이혜경 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수 보증금을 매각물건명세서·임대차관계 원본으로 확인해야 합니다.
- 윤성권 임대차 실체 확인. 소유자·채무자와 동일한 이름이며 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 5,000,000원 인수 가정의 실제 유효성을 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 계산. 현재 자료상 기준은 최저가 286,272,000원에 윤성권 보증금 5,000,000원을 더한 291,272,000원이며, 이혜경 보증금이 확인되면 그에 따라 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 할인율만 믿지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 동일 용도 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
- 일괄매각·용도 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 사무실·주택·위험물 저장 및 처리시설이 함께 존재하므로 실제 사용상태와 관련 허가관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 인수 상한
이 물건은 감정가 834,612,027원에서 3회 유찰돼 286,272,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 숫자만으로 가격 매력을 단정하기 어렵습니다. 윤성권 보증금 5,000,000원은 배당 시뮬레이션상 인수로 반영되어 있고, 이혜경은 말소기준권리보다 앞선 전입이면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 실질취득가의 상한이 아직 닫히지 않은 물건입니다.
후순위 등기권리는 정리가 비교적 명확하지만, 선순위 점유관계를 해소하지 않은 채 “3회 유찰·감정가의 34.3%”만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 권리의 핵심은 이혜경 보증금 확인, 가격의 핵심은 그 확인 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다.
