부산지방법원 2024타경111676. 감만동 유창그린 3동 4층 504호, 전용 48.18㎡ 아파트입니다. 소유자 이옥화 씨가 2010년 거래가 41,500,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2019.05.07. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 54,000,000원입니다. 이 근저당 이후 삼성카드 9,482,875원, 농협은행 12,117,927원, 우리금융캐피탈 5,692,501원의 가압류와 2024.10.17. 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 75,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 25,725,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 동일면적 최근 12개월 거래 3건 평균은 66,666,666원이고 최신 거래는 2026년 1월 70,000,000원입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 충분히 낮습니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 12.8% 낮아진 하락 추세이고, 이 물건 역시 이미 3회 유찰됐다는 사실은 환금성과 수요를 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 양지골로 152, 3동 4층504호 (감만동,유창그린) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.18㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이옥화 (2010.04.27. 소유권이전, 거래가 41,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 25,725,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 38,367,183원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상이므로 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자를 근거 없이 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 입찰 전 주민등록·점유·전입 여부를 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유 체크
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유자가 존재한다면 전입·점유 시점 등을 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세도 확인
유창1 동일면적 48.18㎡의 최근 거래는 2026년 1월 70,000,000원, 2025년 12월 60,000,000원, 2025년 4월 70,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 66,666,666원이고, 현재 최저가 25,725,000원은 그 평균의 38.6%입니다. 전체 12건 평균 74,000,000원보다도 훨씬 낮지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 48.18㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 48.18㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 48.18㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.18㎡ | 3건 | 66,666,666원 |
가격 차이 자체는 분명합니다. 현재 실질취득액 25,725,000원은 최신 거래 70,000,000원보다 44,275,000원 낮고 최근 12개월 평균보다도 40,941,666원 낮습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 12.8% 하락했습니다. 2024년 81,000,000원, 80,000,000원 수준의 거래와 달리 2025~2026년에는 60,000,000~70,000,000원 선으로 낮아진 만큼, 과거 전체 평균 74,000,000원을 그대로 현재 시세로 보는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 863,050원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 54,000,000원 | 24,861,950원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,482,875원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,117,927원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 5,692,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 25,725,000원을 전제로 하면 집행비용 863,050원을 제외한 24,861,950원이 한화생명보험주식회사 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당되지 않습니다. 채권자 총 미배당은 56,431,353원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 감만동 동항중학교 남측 인근, 부경대학교 용당캠퍼스 서측 인근, 양지골복합센터 남동측에 위치합니다. 다소 고지대이며 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재해 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 마을버스정류소와 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층이며, 위생설비·화재경보기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다. 서향·계단식이고 지상 주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 유창1은 130세대, 1991.04.30. 준공 단지입니다. 동일면적 거래는 존재하지만 최근 가격 흐름이 과거보다 12.8% 낮고, 이 물건도 이미 3회 유찰됐으므로 매도 시 가격 민감도가 높을 수 있습니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 56,431,353원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 64,009,938원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 12,605,250원 | 11,978,356원 | 69,314,947원 |
회차가 더 내려가도 이 사건에서 계산되는 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 임차인 보증금을 추가로 떠안아 실질취득액이 고정되는 ‘대항력 인수형’ 구조는 아닙니다. 다만 가격이 낮아지는 이유를 단순 할인으로만 보지 말고, 반복 유찰과 호수 배치 불일치 문제를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 504호 실물 특정. 건축물현황도와 현지 호수배치가 좌우 대칭으로 다르므로 출입문 표시 ‘504호’의 위치와 매각대상이 정확히 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 건축물 표시변경. 남구청 2026.03.25. 사실조회 회신상 소유자는 건축물 표시변경 신청이 가능합니다. 낙찰 후 정리 필요성·절차를 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 점유 개시 시점을 확인해 명도와 대항력 가능성을 최종 점검하세요.
- 하락장 보정. 전체 거래 평균 74,000,000원보다 최근 12개월 평균 66,666,666원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 거래 흐름은 과거 대비 12.8% 하락입니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격 할인만 보고 접근하지 말고 1991년 준공, 130세대 규모, 고지대 입지, 호수 표시 문제 등 반복 유찰 원인이 될 수 있는 요소를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 주소와 실물이 먼저다”
이 사건은 권리와 가격만 보면 눈에 띕니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 최저가 25,725,000원 역시 최근 12개월 동일면적 평균 66,666,666원의 38.6%, 최신 거래 70,000,000원보다 크게 낮습니다. 따라서 ‘최저가가 최근 시세보다 비싼 물건’은 아닙니다.
하지만 가격 가점만으로 등급을 높이기에는 확인할 것이 명확합니다. 최근 실거래가 과거보다 12.8% 하락했고 3회 유찰됐으며, 무엇보다 건축물현황도와 실제 호수 배치가 불일치합니다. 매각대상은 출입문 표시 ‘504호’라고 특정돼 있으므로, 권리분석의 마지막 관문은 현장에서 그 504호가 정확히 무엇인지 확인하는 것입니다. 권리는 소멸형, 가격은 할인형이지만, 현황 특정 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
