권리는 단순하지만, ‘호수 배치 불일치’와 낮은 환금성이 변수 — 부산 감만동 유창그린 504호

부산지방법원 2024타경111676. 부산 남구 감만동 유창그린 3동 4층 504호, 전용 48.18㎡ 아파트입니다. 감정가는 75,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 52,500,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균은 74,000,000원이라 숫자만 놓고 보면 최저가는 실거래 평균의 70.9%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표보다 호수 특정 리스크입니다. 매각물건명세서 비고에 “건축물현황도와 실제 현황상의 호수 배치가 좌우 대칭되어 서로 불일치”하고, 매각대상은 출입문표시 504호라는 설명이 붙어 있습니다.

권리 흐름은 비교적 단순합니다. 등기상 소유자 이옥화 씨가 2010년 매매로 취득했고, 2010년 감만1동새마을금고 근저당이 말소기준으로 잡힙니다. 이후의 경매개시결정, 가압류, 한화생명보험 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 목록은 비어 있어, 현재 데이터상 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

임차인 조사 내역 없음. tenants 데이터는 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제도 확인되지 않습니다. 말소기준으로 표시된 2010.04.27. 감만1동새마을금고 근저당 이후의 각 근저당, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 현황 — 인수할 보증금은 확인되지 않는다

현재 제공 데이터상 임차인 명세가 없어 보증금 인수, 대항력 임차인, 보증기관 승계 중복신고 이슈는 없습니다. 따라서 실질취득은 최저매각가 52,500,000원 + 인수 0원 = 52,500,000원으로 계산합니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 환금성은 낮게 본다

유창1 단지 동일 면적 전용 48.18㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 74,000,000원, 최저는 60,000,000원, 최고는 89,000,000원입니다. 현재 최저가 52,500,000원은 실거래 평균의 70.9%로 할인 폭은 존재합니다.

최저가 자체는 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 단지는 130세대, 준공일은 1991.04.30이고, 최근 실거래도 60,000,000원~89,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 이 사건에는 호수 배치 불일치가 명시되어 있어, 단순 할인율만으로 공격적으로 접근하기보다 명도·표시정정·재매각 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)

현재 회차 52,500,000원 기준 채권자 총 청구 145,893,303원 중 51,155,000원만 배당되어 미배당 94,738,303원이 발생합니다. 이 미배당은 말소기준 이후 권리의 배당 부족 문제이며, 현재 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 남구 감만동 소재 동항중학교 남측 인근, 부경대학교 용당캠퍼스 서측 인근, 양지골복합센터 남동측에 인접한 유창그린 3동 4층 504호입니다.
• 주위환경. 다소 고지대이며 공동주택, 단독주택, 근린상가 등으로 이루어져 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근 가능하고, 마을버스정류소와 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
• 설비. 위생설비, 화재경보기, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 준보전산지, 상대보호구역 등으로 표시되며, 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
• 환금성. 유창1은 130세대, 1991.04.30. 준공 단지입니다. 최근 12건 평균은 74,000,000원이나 거래 범위가 60,000,000원~89,000,000원으로 넓어 매도 시 가격 민감도가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호수 특정. 건축물현황도와 실제 호수 배치가 좌우 대칭되어 불일치합니다. 매각대상은 출입문표시 504호라는 점을 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
• 표시변경 가능성. 남구청의 2026.03.25.자 사실조회 회신서에 따르면 건축물 소유자는 건축물 표시변경 신청 가능하다고 되어 있습니다. 다만 실제 신청·처리 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 가격 상한. 현재 실질취득 52,500,000원은 실거래 평균 74,000,000원의 70.9%입니다. 호수 특정 리스크와 단지 환금성을 감안해 낙찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
• 미배당 구조. 현재 회차 기준 미배당 94,738,303원이 발생합니다. 매수인 인수는 아니지만 채권자 배당 불만족이 큰 사건입니다.
• 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율은 좋지만, 확인할 게 분명하다”

이 사건은 임차인 인수형 함정은 보이지 않습니다. 실질취득도 현재 최저가와 같은 52,500,000원이고, 이는 동일 면적 실거래 평균 74,000,000원 대비 낮습니다. 그러나 결론을 “싸다”로 단순화하면 안 됩니다. 매각물건명세서와 감정요항 모두 호수 배치 불일치를 지적하고 있고, 단지는 130세대·1991년 준공으로 환금성이 아주 강한 물건은 아닙니다. 권리는 합격, 물건 특정은 재확인, 가격은 보수적 접근. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.