부산지방법원 2024타경112976. 기장읍 청강리 136-15의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정요항에서는 공부상 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일은 2009.11.24.이며 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현 소유자 노성국이 2020.08.04. 소유권을 취득한 날, 양산농업협동조합이 채권최고액 432,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 장인수 80,525,500원, 김순화 170,000,000원의 근저당과 평진산업개발 5,650,000원, 박경임 30,000,000원의 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 바깥의 임차관계입니다. 조사된 실제 임차인·점유자는 17명이며, 신수열은 2014.08.01., 백진석은 2019.03.15. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 최종 범위와 미배당 인수액을 단정할 수 없습니다. 김상용·박영희·송재혁·임수자·정태하는 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112976 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 136-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정요항상 공부상 단독주택 이용 중 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2009.11.24. |
| 토지 | 대 · 309.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 노성국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,347,826,400원 / 462,305,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2020.08.04. 을구 3번 양산농업협동조합 근저당권 432,000,000원입니다. 2023.05.01. 장인수 근저당권 80,525,500원, 2023.05.31. 김순화 근저당권 170,000,000원, 2023.11.16. 평진산업개발 가압류 5,650,000원, 2024.12.03. 경매개시결정, 2025.06.05. 박경임 가압류 30,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신수열 | 105호 | 2014.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종림 | 204호 | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경임 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명주 | 201호 | 2024.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김갑동 | 202호 | 2021.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백진석 | 205호 | 2019.03.15 | 미상 | 2025.02.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성기 | 104호 | 2021.12.27 | 미상 | 2025.01.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤현우 | 106호 | 2021.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박시현 | 미상 | 2020.11.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신주희 | 미상 | 2023.09.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)이산 | 102호 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비엔솔루션 | 103호 | 2022.05.19 | 미상 · 차임 260,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상용 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영희 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송재혁 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수자 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정태하 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 따라서 표의 17명은 실제 임차인·점유 조사 인원 17명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아 우선변제 여부와 최종 인수금액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,023,050원 |
| 을구 3번 근저당 · 양산농업협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 장인수 | 80,525,500원 | 23,281,950원 |
| 을구 5번 근저당 · 김순화 | 170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 평진산업개발 | 5,650,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 박경임 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 718,175,500원, 채권자 예상배당은 455,281,950원, 미배당은 262,893,550원입니다. 신청채권 170,000,000원은 현재 회차 배당 추정상 0원입니다.
위 배당은 제공된 추정치로, 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 임차인의 보증금·확정일자·우선변제 범위가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 최저가 34%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 462,305,000원으로 감정가 1,347,826,400원의 34% 구간입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 가격이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 더 중요한 것은 임차인 보증금입니다. 선순위 또는 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실질취득액 자체가 미확정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 462,305,000원 | 455,281,950원 | 262,893,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 323,613,500원 | 318,282,911원 | 399,892,589원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 226,529,450원 | 222,558,038원 | 495,617,462원 | 0원 |
4회 유찰 시 매각가는 323,613,500원, 5회 유찰 시 226,529,450원까지 낮아지는 시나리오지만, 채권 미배당은 각각 399,892,589원, 495,617,462원으로 커집니다. 등기 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인에게 승계되는 권리가 아니지만, 임차보증금의 미배당 인수 문제는 별개이므로 반드시 분리해 확인해야 합니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 기장읍 신천리 소재 기장군청 남측 인근. 소규모 공동주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 동해선 기장역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 화강석붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 등으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내벽·바닥을 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 309.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다.
- 제한. 토지구획정리사업지구에 접하고 가축사육제한구역에 포함되며 중로3류에 접합니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신수열 임대차 원본. 2014.08.01. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 백진석 임대차 원본. 2019.03.15. 전입, 2025.02.14. 배당요구. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 전입일 미상 점유자. 김상용·박영희·송재혁·임수자·정태하는 전입일 확인 전까지 대항력 가능성을 배제하지 마십시오.
- 박경임 관계. 임차인 조사와 30,000,000원 가압류 채권자 지위가 함께 나타나므로 실제 임대차관계와 채권관계를 교차 확인해야 합니다.
- 내부 현황. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 호실별 실제 이용상태와 점유구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건을 기준으로 권리와 현황을 대조해야 합니다.
- 배당표 보정. 제공된 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당요구종기 서류와 교부청구를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교자료와 선순위 가능 임차보증금을 확인하기 전에는 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마십시오.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 사건은 감정가 1,347,826,400원에서 3회 유찰돼 최저가가 462,305,000원까지 낮아졌습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고, 제공된 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 되어 있습니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 그 숫자를 그대로 받아들일 수 없습니다.
신수열과 백진석은 말소기준보다 앞선 전입이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 전입일 미상 주거 점유자들도 존재합니다. 따라서 현재 최저가가 실질취득액이라고 볼 수 없고, 미배당 임차보증금 규모를 확인하기 전에는 ‘싸다’는 결론도 낼 수 없습니다. 여기에 17명의 임차인·점유 조사, 내부 미확인, 3회 유찰까지 겹친 사건입니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만 임차 리스크는 아직 열려 있다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임대차 원본 확인입니다.
