부산지방법원 2025타경56. 해운대구 중동 ‘반석비치빌라’ 4층 305호, 전용 204.15㎡의 공동주택(연립주택)입니다. 권리구조의 핵심은 2016.06.07 설정된 한국산업은행 근저당권 1,100,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.05.01 국의 압류와 2025.01.13 임의경매개시결정은 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
등기에는 2008.11.26 이호자 명의의 임차권이 보증금 350,000,000원으로 설정된 이력이 있으나, 2012.05.03 해지를 원인으로 해당 임차권설정등기가 말소됐습니다. 말소기준 근저당보다 앞선 이력이지만 이미 말소된 권리이므로 현재 인수 대상으로 남지 않습니다. 현재 확인된 임차인은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 달맞이길117번가길 54, 4층305호 (중동,반석비치빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 204.15㎡ · 4층 건물 내 4층 305호 · 통칭 80평형 |
| 소유자 | 강호관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,394,000,000원 / 683,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2016.06.07 한국산업은행 근저당권 · 채권최고액 1,100,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프디사이유동화전문 유한회사 (승계전 한국산업은행) |
| 청구액 | 1,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 미배당은 남아도 매수인 인수는 0원
말소기준은 2016.06.07 한국산업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 683,060,000원을 가정하면 근저당권 채권최고액 1,100,000,000원 중 673,829,400원이 배당되고 426,170,600원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 기준값의 절반 이하
동일 전용면적 204.15㎡ 실거래는 총 6건이며, 전체 평균은 1,076,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가·저가가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,400,000,000원과 최신 거래 2024.10 · 1,400,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 683,060,000원은 최근 시세 기준값의 48.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 204.15㎡ | 1 | 1,400,000,000원 |
| 2023.09 | 204.15㎡ | 2 | 1,200,000,000원 |
| 2023.09 | 204.15㎡ | 2 | 900,000,000원 |
| 2023.06 | 204.15㎡ | 2 | 1,200,000,000원 |
| 2022.05 | 204.15㎡ | 1 | 1,000,000,000원 |
| 2021.06 | 204.15㎡ | 1 | 760,000,000원 |
| 전체 평균 | 204.15㎡ | 6건 | 1,076,666,666원 |
현재 최저가 683,060,000원은 전체 평균의 63.4%이기도 하지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 않았습니다. 더 중요한 최근 시세 기준값 1,400,000,000원과 비교해도 48.8%에 불과합니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 차이도 38.3%로 집계돼 하락 추세가 확인된 사건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 683,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,230,600원 |
| 2. 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 673,829,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 미배당액이 426,170,600원 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 683,060,000원 | 673,829,400원 | 426,170,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 478,141,999원 | 470,960,579원 | 629,039,421원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 334,699,399원 | 329,213,607원 | 770,786,393원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 늘수록 근저당권자의 미배당이 커지지만, 그 부족액이 매수인의 인수금으로 바뀌는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 683,060,000원이고, 3회 유찰 시에는 478,141,999원, 4회 유찰 시에는 334,699,399원으로 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 중2동 주민센터 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·중소규모 공동주택·고급주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래지붕 4층 건물 내 4층 305호입니다.
- 도로·주차. 북동측 약 10m 내외 포장도로, 북서측 약 4m 보행자용 도로에 접하고 주차장이 확보돼 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비와 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,349,000원/㎡, 토지면적은 3,006.9㎡입니다.
- 규제. 경관지구, 중동2지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 21세대 연립주택이고 동일 면적 실거래 표본은 6건입니다. 최근 시세 할인은 크지만 거래 빈도와 매도 기간은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자와 전입 여부를 다시 확인하세요.
- 말소된 임차권 재확인. 이호자 임차권은 2012.05.03 말소된 것으로 등기돼 있습니다. 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 다시 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
- 시세 표본 보수적으로 적용. 최근 12개월 평균값 1,400,000,000원은 표본 1건입니다. 2024.10 최신 거래와 현재 매물·현장 상태를 함께 비교하세요.
- 환금성 확인. 21세대·1990.11.13 준공 연립주택이므로 매수 후 재매각 기간과 수요층을 아파트보다 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 출구가격을 더 보수적으로”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2016.06.07 한국산업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2008년의 임차권도 2012.05.03 이미 말소됐으며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 감정가 1,394,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 683,060,000원까지 내려왔고, 인수가 없으므로 실질취득 역시 683,060,000원입니다. 이는 최근 시세 기준값 및 최신 거래 1,400,000,000원의 48.8%입니다. 다만 21세대 연립주택, 1990.11.13 준공, 최근 12개월 평균 표본 1건이라는 특성 때문에 “싸게 사는 것”과 “쉽게 되파는 것”은 별개의 문제입니다. 권리는 양호하고 가격 할인도 크지만, 최종 입찰가는 현장 점유와 실제 환금성 확인을 전제로 잡는 사건입니다.
