한윤길 임차인은 보증금 200,000,000원·차임 6,000,000원으로 점유하지만, 전입신고일이 2023.04.11이라 말소기준권리 2015.03.30보다 늦습니다. 따라서 이 보증금은 매수인이 떠안는 대항력 인수형이 아니고, 제공 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 아파트가 아니라 판매시설(상점)이고, 선순위 공동근저당에서 매각대금이 대부분 소진되는 구조라 가격보다 환금성·명도·세금 압류 확인이 우선입니다.
부산지방법원 2025타경117. 해운대구 중동 한라프라자 1층 104호, 감정평가상 판매시설(상점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 숫자만 보면 감정가 467,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 160,181,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”보다 “왜 여기까지 유찰됐나”입니다. 실제 임차인은 한윤길 1명이고 보증금은 200,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 그래서 매수인이 보증금을 인수해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 사건은 아닙니다.
말소기준권리는 2015.03.30 한라신용협동조합 근저당권입니다. 이후 태화새마을금고 근저당, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 배당입니다. 현재 최저가 160,181,000원을 가정한 배당표에서 집행비용을 제외하면 선순위 한라신용협동조합에만 157,138,466원이 배당되고, 후순위 채권자는 0원입니다. 신청채권자 청구액은 466,211,430원인데 현재 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로 395, 1층104호 (중동,한라프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사메디씨에스티 (2021.09.16 거래가액 603,714,158원) |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 160,181,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 태화새마을금고 / 466,211,430원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
이 사건의 기준점은 2015.03.30 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 한라신용협동조합·제주신용협동조합·늘푸른신용협동조합·제주중앙신용협동조합의 공동담보성 근저당이 먼저 서 있고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 태화새마을금고의 을구 2번 근저당권은 2021.09.16 설정, 이후 2025.08.27 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이전 등기가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
임차인 표에서 가장 중요한 숫자는 보증금 200,000,000원이 아니라 전입일 2023.04.11입니다. 말소기준권리 2015.03.30보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 즉 보증금이 최저가보다 크더라도 매수인이 그 차액을 떠안는 구조가 아닙니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한윤길 | 104호 | 전입 2023.04.11 확정일자 미상 | 200,000,000원 6,000,000원 | 2025.03.27 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 160,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,042,534원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 한라신용협동조합 | 6,500,000,000원 | 157,138,466원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 1번 근저당 · 제주신용협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 1번 근저당 · 늘푸른신용협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 1번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 2번 근저당 · 태화새마을금고 | 552,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 196,690,883원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 채권총액은 16,348,690,883원, 채권자 배당총액은 157,138,466원, 미배당은 16,191,552,417원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 후순위는 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 160,181,000원 | 157,138,466원 | 16,191,552,417원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 112,126,700원 | 109,756,926원 | 16,238,933,957원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 78,488,690원 | 76,675,894원 | 16,272,014,989원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남서측 인근, 주위는 아파트·빌라·주택·근린상가 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태 모두 판매시설(상점)으로 표시됩니다.
- 토지·도로. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물 부지로 이용 중이며, 북측 약 30미터 내외 도로와 남동측 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 여부는 없음으로 표시됩니다.
- 토지 지표. 지목은 주차장, 토지이용상황은 주상용, 토지면적은 3,272.1㎡, 공시지가는 2,902,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 오해 금지. 보증금 200,000,000원이 최저가보다 크지만, 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음입니다. 실질취득은 최저가 160,181,000원 + 인수 0원입니다.
- 명도 확인. 대항력은 없더라도 실제 임차인 1명이 있고 판매시설(상점)로 이용 중입니다. 점유 이전 방식과 영업상태 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 표시되어 있어 당해세 여부와 실제 배당 차감 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 후순위 배당 구조. 현재 회차에서 신청채권자 배당은 0원이고, 전체 미배당은 16,191,552,417원입니다. 권리 소멸과 별개로 이해관계자 협의·명도 난도가 커질 수 있습니다.
- 상가 환금성. 제공 데이터에는 실거래 비교 표본이 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 판단하지 말고 동일 건물 1층 상점의 임대수요·공실·관리비를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차인·배당·감정요항 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 한윤길 임차인은 보증금 200,000,000원으로 신고되어 있지만 전입이 2023.04.11이고, 말소기준권리 2015.03.30보다 늦습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 현재 최저가 160,181,000원입니다. 여기까지는 권리상 핵심 위험이 정리됩니다.
하지만 좋은 입찰인지는 별개입니다. 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·판매시설(상점)이고, 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 배당표상 선순위 한라신용협동조합에만 157,138,466원이 배당되고 나머지는 대부분 미배당입니다. 국세·지방세 압류 4건도 확인 포인트입니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 낮지만, 상가 환금성과 명도·세금 확인 때문에 보수적으로 봐야 하는 C급 검토 물건입니다.