부산지방법원 2025타경385. 부산 남구 대연동 ‘푸른나무’ 5층 502호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김명순이며 2016.10.13 매매를 원인으로 거래가액 154,400,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.06.24 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 127,650,000원입니다. 이보다 앞선 부산광역시남구 압류는 2019.06.05 해제로 이미 말소됐고, 이후 국민건강보험공단 압류·남구 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기부 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 명세는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 권리 인수와 실제 점유·명도는 별개이므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경385 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 563-5 푸른나무 5층 502호 · 부산광역시 남구 유엔로215번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 면적 / 층 | 전용 46.29㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 502호 |
| 사용승인일 | 2016.09.02 |
| 소유자 | 김명순 · 2016.10.13 매매 · 거래가액 154,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 수협은행 / 118,779,168원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 현재 인수는 0원
2018.08.20 부산광역시남구 압류가 말소기준보다 먼저 있었지만, 2019.06.05 해제로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2019.06.24 설정된 수협은행 근저당이 현재의 말소기준입니다. 2022.08.24 수협은행이 한 차례 임의경매를 개시했으나 2023.06.21 취하돼 해당 경매개시결정 등기도 말소됐고, 국민건강보험공단 압류와 2024년 남구 압류, 2025.02.24 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 시세 비교 — 30.6%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
제공된 실거래는 ‘푸른나무타운’의 2건입니다. 평균 거래가는 271,000,000원, 최저 265,000,000원, 최고 277,000,000원이며 최신 거래는 2022.08의 265,000,000원입니다. 그러나 대상 물건은 전용 46.29㎡인데 비교거래는 57.50㎡와 74.16㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 82,810,000원이 비교거래 평균의 30.6%라는 수치는 참고자료일 뿐, 직접적인 적정가 근거로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 57.50㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 74.16㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 271,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 127,650,000원 | 80,919,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,810,000원 가정 시 수협은행 근저당 채권최고액 127,650,000원 중 80,919,420원이 배당되고 46,730,580원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 118,779,168원도 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 채권자 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 46,730,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 71,126,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 88,203,484원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 수협은행의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 부경대학교 서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 위생 및 급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역·자연재해위험개선지구 관련 지정이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 푸른나무타운은 9세대이며 사용승인일은 2016.09.02입니다.
- 경매 통계. 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 명세와 별개로 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 면적 맞춤 시세 확인. 제공된 265,000,000원·277,000,000원 거래는 각각 57.50㎡·74.16㎡로 대상 46.29㎡와 다릅니다.
- 저가 착시 경계. 최저가 82,810,000원이 감정가 49%, 비교거래 평균의 30.6%라는 이유만으로 적정가라고 단정하지 마세요.
- 소규모 환금성. 9세대 규모이고 제공된 실거래는 2건이므로, 호별 가격 편차와 매수층을 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 자연재해위험개선지구 및 상대보호구역 등 토지이용계획의 실제 영향 여부를 원문으로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 수협은행의 미배당액 46,730,580원은 현재 시나리오의 채권 부족액이지 매수인 승계액이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 면적 맞춤 검증 후”
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 선순위였던 부산광역시남구 압류는 이미 해제·말소됐고, 2019.06.24 수협은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 82,810,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐고, 제공된 실거래 평균 271,000,000원 대비 30.6%에 불과합니다. 그럼에도 비교거래 면적이 대상 46.29㎡와 일치하지 않기 때문에 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 9세대 규모, 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·매각률 0.0%까지 감안하면 권리 안전성은 장점이지만, 실제 승부처는 점유 확인과 대상 면적에 맞는 시세 검증입니다.
