부산지방법원 2025타경403. 해운대구 반송동 7-44 소재 연립·다세대 계열 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이고, 감정평가 이용상태는 1~3층 모두 주택입니다. 토지는 대지 38.0㎡이며, 현 소유자는 정순옥입니다. 감정가 101,886,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 24,463,000원까지 내려왔습니다.
등기 자체의 말소 구조는 복잡하지 않습니다. 2023.07.10 삼성카드 주식회사의 가압류 20,063,076원이 말소기준이고, 그 뒤 롯데카드·부산신용보증재단·케이비국민카드·신한카드· 신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에서 실제 판단을 어렵게 만드는 것은 등기부가 아니라 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경403 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반송동 7-44 |
| 등기 부동산 | [건물] 부산광역시 해운대구 반송동 7-44 내제조표17059호 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1~3층 주택 이용 |
| 토지 | 대 · 38.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 정순옥 (2016.02.25 증여, 2016.02.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 101,886,000원 / 24,463,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 26,427,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2023.07.10 갑구 3번 삼성카드 가압류입니다. 이후 설정된 가압류 5건과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없고, 등기부상 후순위 채권을 매수인이 직접 승계하는 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현철 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박강호 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박강호는 2023.07.24 전입으로 말소기준 2023.07.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김현철은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않아 김현철의 보증금 규모와 점유관계가 입찰 전 확인해야 할 최우선 항목입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 840,334원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,063,076원 | 20,063,076원 |
| 갑구 4번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 11,162,503원 | 3,559,590원 |
| 갑구 5번 가압류 · 부산신용보증재단 | 29,166,668원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,272,205원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,598,538원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 14,825,280원 | 0원 |
| 갑구 9번 · 삼성카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 97,088,270원 중 예상배당은 23,622,666원, 미배당은 73,465,604원입니다. 위 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 김현철의 미상 보증금에 따른 별도 인수 가능성은 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 위험은 해결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24,463,000원 | 24.01% | 73,465,604원 |
| 5회 유찰 시 | 17,124,100원 | 16.81% | 80,672,404원 |
| 6회 유찰 시 | 11,986,870원 | 11.76% | 85,717,164원 |
현재 가격은 감정가의 24.01%까지 내려와 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 자체가 실질취득비용의 하락을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 반송주공아파트 서측 인근으로, 아파트·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 4호선 고촌역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1~3층 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층, 외벽은 외장 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 목재 및 샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 38.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 715,400원/㎡입니다.
- 규제. 주거환경개선지구·가축사육제한구역·제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현철 보증금 확인. 전입일 2023.05.11은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 재확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 연립/다세대 건물과 토지가 함께 매각됩니다. 건물·토지 권리와 현황의 일치 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 2명이 조사됐으므로 실제 점유 부분과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표와 임차보증금 분리 판단. 배당표상 매수인 인수 0원과 김현철의 미상 임차보증금 위험은 별개의 문제입니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 숫자보다, 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 후순위 가압류들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 경매의 핵심 위험은 말소기준보다 앞서 전입한 김현철입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 인수금액도 산정할 수 없습니다. 감정가 101,886,000원에서 최저가 24,463,000원까지 네 번 유찰됐다는 사실은 분명하지만, 실거래 자료도 없는 상황에서 이를 곧바로 “싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 안전한 저가매수로 볼 수 없는 물건입니다.
